問：依據財稅〔2010〕121號文件，地價計入房產原值繳納房產稅，容積率低于0.5，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價，地價是按平均單價計算嗎？高于0.5的，是全部地價計入房產原值嗎？如果全部計入，但廠區內的道路、綠化、料場等構筑物占地面積也要計入，不是與房產稅的稅法有悖嗎？
答：《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）第三項關于將地價計入房產原值征收房產稅問題規定，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。
根據上述規定，對按照房產原值計稅的房產，房產原值應包括土價。容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。具體在計算時應按房產建筑面積的2倍占總用地面積的比例，分攤計算土地價款，將其計入房產原值；在確定應計稅的容積率時已考慮道路、綠化等占地因素的影響，所以只要房產容積率高于0.5，即應將全部地價款計入房產價值繳納房產稅。
問題:房產原值包括地價，請問：
1、購買的商品房做為辦公室，房屋面積30平方米50萬，交房產稅時用加地價嗎，怎么計算地價，房產稅如何計算。能否舉例說明。
2、自建廠房的容積率如何計算，房產稅如何計算。能否舉例說明。
答復:1、對購買的商品房，購買時的房屋價款已含土地價值，因此對購買的商品房，按照購買時的房屋價款計算房產稅即可。
2、容積率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）總建筑面積與該宗土地面積之比，是反映土地使用強度的指標。
例如，某工廠有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上房屋建筑面積8000平方米，通過計算可知該宗地容積率為0.4，因此，計入房產原值的地價=應稅房產建筑面積×2×土地單價=8000平方米×2×1萬元/平方米=16000萬元。
再如，某企業以8000萬元購置了一宗建筑面積為5000平方米的房地產，其中，該宗土地面積1000平方米，地價2000萬元，通過計算可知宗地容積率為5，因此，應將全部地價2000萬元計入房產原值計征房產稅。】
肖宏偉點評—
國土部和住房城鄉建設部《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》今后住宅用地的容積率指標必須大于1。
實際執行：
如容積率大于1，則將土地價值按建筑面積分攤，確定征稅的房產原值。
如容積率小于1，且大于0.5，可以按容積率乘以土地價值，以此結果再按建筑面積分攤，確定征稅的房產原值。
如土地10000平，價值1000萬，容積率0.6，地上房屋6000平一半征稅一半免稅，那么，如土地單獨核算，土地價值計入房產原值征稅的價值是：1000*0.6/2=300萬。
如容積率小于0.5。按上例計算的計入房產原值的價值加倍。
也就是說，如果上例容積率變為0.4，那么，計入征稅房產原值的土地價值是400萬,有些不合理。
很多計算還要靠實戰解決。 |
