案例：A公司按照政府城市規(guī)劃要求，將一閑置舊房進(jìn)行改擴(kuò)建和裝修作為臨街門面，由于資金緊張，公司發(fā)動(dòng)員工集資400萬元修建，并與員工簽訂協(xié)議，約定房產(chǎn)權(quán)屬不變，集資本金不退，工程完工后，員工可以獲得20年使用權(quán)，享受門面對外出租的租金收益分配，另外，公司工會(huì)受員工委托與公司簽訂租賃合同，每年由工會(huì)向公司支付60萬元租賃費(fèi)。門面對外出租后，公司工會(huì)與承租方簽訂租賃合同，每年取得租金收入300萬元，扣除相關(guān)稅金、繳納給公司的租賃費(fèi)以及其他費(fèi)用后剩余的租金收益按員工具體出資人和出資金額進(jìn)行分配。
問題：A公司員工取得的剩余租金收益屬于集資利息收入還是房屋轉(zhuǎn)租所得？應(yīng)該如何繳納各項(xiàng)稅金？如定性為集資利息所得，員工集資400萬元本金是否可以從租金分配收入中扣除？
第一，該案例如何定性，應(yīng)依照公司與員工簽訂的協(xié)議為準(zhǔn)，首先協(xié)議約定了員工集資本金不退，員工可以享有裝修后房屋的20年使用權(quán)，則不能視為員工借款給公司使用。其次公司工會(huì)代表員工與公司簽訂的也是租賃合同，那么出租房屋的剩余租金收益分配就不能視為員工集資利息所得，也就談不上扣除400萬元集資本金按照利息收入計(jì)算個(gè)人所得稅的問題。
第二，該案例定性為轉(zhuǎn)租，則還要明確改擴(kuò)建、裝修的主體是誰，主體不同，對于公司和員工的納稅處理方式也存在影響。
在主體為公司的情況下，按照三個(gè)階段分析。第一階段理解為員工首付400萬元外加每年固定60萬元作為租金租賃公司房屋20年。公司每年租金收入平均80萬元，公司應(yīng)當(dāng)據(jù)此繳納5%營業(yè)稅、12%房產(chǎn)稅、0.1%印花稅和確認(rèn)租賃收入計(jì)算企業(yè)所得稅。400萬元改擴(kuò)建、裝修款應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，按規(guī)定計(jì)提折舊在所得稅前扣除。第二階段理解為公司工會(huì)代表員工將房屋對外租賃，每年租賃收入300萬元，據(jù)此繳納5%營業(yè)稅、0.1%印花稅，根據(jù)目前各地相關(guān)政策規(guī)定，對轉(zhuǎn)手出租房屋所取得的租金收入，不繳納房產(chǎn)稅。第三階段，公司工會(huì)將對外租賃收益扣除上繳租金、稅金后按照出資人和出資金額進(jìn)行分配，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個(gè)人所得稅問題的通知》（國稅函〔2009〕639號）規(guī)定，個(gè)人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅前扣除稅費(fèi)的扣除次序?yàn)椋孩儇?cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)；②向出租方支付的租金；③由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用；④稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。假設(shè)適用20%扣除標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)人所得稅為〔300-300×（5% 0.1%）-80〕×(1-20%)×20%=32.752（萬元）。
在主體為員工的情況下，也按照三個(gè)階段分析。第一階段理解為員工每年固定60萬元租金租賃公司房屋20年。公司每年租金收入平均60萬元，公司應(yīng)當(dāng)據(jù)此繳納5%營業(yè)稅、12%房產(chǎn)稅、0.1%印花稅和確認(rèn)租賃收入計(jì)算企業(yè)所得稅。400萬元改擴(kuò)建、裝修款與公司無關(guān)，不得在公司稅前扣除。第二階段理解為公司工會(huì)代表員工將房屋對外租賃，每年租賃收入300萬元，據(jù)此繳納5%營業(yè)稅、0.1%印花稅，不繳納房產(chǎn)稅。第三階段，公司工會(huì)將對外租賃收益扣除上繳租金、稅金后按照出資人和出資比例進(jìn)行分配，400萬元改擴(kuò)建、裝修款按照租賃期限20年予以扣除，個(gè)人所得稅為〔300-300×（5% 0.1%）-60-20〕×(1-20%)×20%=32.752（萬元）。
結(jié)論：改擴(kuò)建、裝修主體無論是哪一方對于員工個(gè)人所得稅沒有實(shí)質(zhì)影響。但是對于公司納稅會(huì)有區(qū)別，第二種情形下，公司按照60萬元計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。在第一種情形下，公司按照80萬元計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。且根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，納稅人提供租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。第一年首先要按照460萬元計(jì)算繳納營業(yè)稅。因此，裝修主體為員工的情況下綜合稅負(fù)較低，為該案例的優(yōu)先選擇方案。
注意事項(xiàng)：根據(jù)國稅函〔2009〕639號文規(guī)定，取得轉(zhuǎn)租收入的個(gè)人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)允許在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)，從該項(xiàng)轉(zhuǎn)租收入中扣除。公司視同出租給員工的房屋也應(yīng)正常開具發(fā)票，在裝修主體為公司的情況下，按照每年80萬元開具發(fā)票，在裝修主體為員工的情況下，按照每年60萬元開具發(fā)票。 |
