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| 拆遷補償收差價的財稅處理 |
| 發布時間：2011/11/5 來源： 閱讀次數：791 |
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| 房地產開發企業異地購房安置拆遷戶，難以實現拆遷與補償面積一致，由此收取的差價款如何進行納稅處理？ 例如，德華房地產公司向A房地產公司購房500套用于安置被拆遷戶，每套房面積100平方米，價值80萬元，德華公司與A公司約定將房屋過戶至指定的拆遷安置人。按照拆遷補償協議，德華公司應補償被拆遷戶人均90平方米，由于購入安置房屋面積較大，對于超出補償面積的部分，德華公司擬按市場價值1萬元/平方米與被拆遷戶結算并收取價款10萬元，德華公司每套安置房收取的10萬元是否涉及營業稅？會計處理時應當沖減拆遷安置成本嗎？ 營業稅處理時，有人認為，德華公司購入A公司房屋用于拆遷補償，根據國家稅務總局《關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》（國稅函[1995]549號）規定，對外商投資企業從事城市住宅小區建設，應當按照《營業稅暫行條例》的有關規定，就其取得的營業額計征營業稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅。本案例中，若認定德華公司購入房屋再行轉讓，則由于其購置房屋成本價已經確定，無須核定計征營業稅。由于購置與轉讓價格相等，償還面積與拆遷建筑面積相等的部分即90平方米補償不需要繳納營業稅。超過部分即每套10萬元，僅需按照購置差額2萬元計算納稅。會計處理如下（單位：萬元，下同）： ?、?購入房屋 借：開發產品 80 貸：銀行存款 80. ?、?安置補償 借：土地征用及拆遷補償費 72 貸：開發產品 72. ?、?收取差價 借：銀行存款 10 貸：營業收入 10 借：營業成本 8 貸：開發產品 8. 根據實質重于形式的原則，以上納稅和會計處理欠妥當。由于德華公司購入房屋并沒有以自己為購買人，而是指定將房屋直接過戶給拆遷安置人，德華公司相當于以每套90平方米標準價款72萬元支付貨幣補償給被拆遷戶，被拆遷戶委托德華公司以每套80萬元購買A公司房屋并支付德華公司手續費2萬元。A公司銷售不動產發票直接開具給被拆遷戶，與德華公司無關。因此，德華公司應以收取的超面積價差2萬元按照“服務業——代理業”稅目申報繳納營業稅。會計處理如下： ?、?購入房屋： 借：其他應收款 80 貸：銀行存款 80. ② 代購房屋收取差價 借：土地征用及拆遷補償費 72 銀行存款 10 貸：其他應收款 80 營業外收入 2. 最終，德華公司實際承擔的拆遷補償費支出為72萬元，與國家稅務總局《關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）的“異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費”納稅處理一致。德華公司不需就10萬元差額繳納營業稅，僅就收取的代理手續費2萬元繳納營業稅即可。 |
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