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| 產權式酒店籌劃：賬務處理是關鍵 |
| 發布時間：2011/11/21 來源： 閱讀次數：574 |
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| 近幾年來，一種全新的房地產投資方式———“產權式酒店”正在悄然興起，吸引了不少投資者的關注。所謂產權式酒店，是指投資者購買了酒店某一間客房的產權后，自己并不居住，而是委托給酒店管理公司經營以獲取投資回報。近期，筆者在對該行業實施檢查時發現，酒店管理方對某些事項的會計與涉稅處理普遍走入了一種誤區，下面就以其中一戶企業為例說明?！ 〖t色假日酒店（甲方）與所有產權人（乙方）分別簽訂了為期三年的協議，由甲方負責酒店日常的經營管理，每年按乙方購房價格（經過統計，購房總價合計900萬元）的8%支付租金，每月支付一次。如果甲方實現的年度稅后凈利潤超過了乙方購買價格的5%，則超額部分由雙方平分。甲方2006年度營業收入總額為500萬元，成本費用352萬元（包括支付租金72萬元，取得了正式發票），年度利潤總額148萬元（為簡化分析，假設無任何納稅調整事項，計算結果不保留小數），全年累計繳納企業所得稅49萬元。那么，協議約定的超額凈利為148－49－900×5%＝54（萬元），乙方累計分得27萬元。2007年2月底，甲方在按20%的稅率扣繳“利息、股息、紅利所得”個人所得稅后，余額全部支付給產權人?！ 】梢姡曳剿@收益分為兩部分，一是固定的租金收入，二是浮動的年終分紅。在實際操作中，幾乎所有酒店和甲方一樣，都將平時發生的租金費用計入成本費用，將超額分紅納入稅后分配事項。從表象上看，這種經營模式似乎兼具了房產租賃與投資兩種性質，甲方的處理方式無可非議?！ 〉?，筆者對此卻不能茍同，原因在于：首先，投資和租賃是兩種截然不同的行為，有著不同的法律意義及后果，不能混為一談；其次，甲乙雙方事實上并未在工商管理部門辦理投資注冊手續，不能認定為投資行為；最后，無論酒店經營狀況如何，即使出現了虧損，產權人都能按照合同約定取得固定收入。由此推斷，其本質上就是一種單純的出租房屋行為，根據實質征稅原則，所謂“分紅所得”也應該界定為租金收入進行相應稅務處理?！ ‰S著《國家稅務總局關于酒店產權式經營業主稅收問題的批復》（國稅函[2006]478號）的出臺，筆者的觀點也得以證實。該文明確，酒店產權式經營業主（即產權方）在約定的時間內提供房產使用權與酒店進行合作經營，如房產產權并未歸屬新的經濟實體，經營業主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應視為租金收入，根據有關稅收法律、行政法規的規定，應按照“服務業———租賃業”征收營業稅，按照財產租賃所得項目征收個人所得稅。據此規定，乙方分紅收入所涉及的主要稅種有：按5%的稅率繳納營業稅，按12%的稅率繳納房產稅，按10%的稅率繳納個人所得稅。 筆者認為，國稅函[2006]478號文在對經營業主納稅問題進行規范的同時，也給納稅人合法減少稅收支出提供了依據?！ 〗涍^以上分析可知，甲乙雙方事實上不存在投資關系，稅法上也認定產權方取得的超額分利就是租金收入，財務上在稅后分配這筆款項的做法既不妥也不夠劃算。只要酒店方轉變思路，采取正確的賬務處理方法，就可以把協議約定的分紅款轉化為正常的租金費用，從而起到抵減當期應納所得稅額的作用?！ 臅嬌戏治?，酒店方在訂立合同時就承擔了一項潛在的付款義務，其最終是否需要履行以及支付數額的多少都要視年度經營成果來定。根據財務準則關于或有事項的規定，企業應對或有損失進行確認和計量并計入當期損益。 假定其他條件不變，紅色假日酒店年初經過測算，估計年末分紅額在3%（即27萬元）左右，財務上應將其作為租金費用，按期平均分攤計入“預計負債”科目（只提不付）。一般情況下，預提的數額與最終支付額會存在差異，甲方應于會計期末參照年度經營成果計算出實付額，并與“預計負債”科目余額進行比較，如有差額則要據實調整（未完成超額凈利就要全額沖銷）。本例中甲方累計提取額與實付額沒有任何出入，無需進行調整。 從稅收上分析，或有事項的結果須通過未來不確定事項的發生或不發生予以證實，它在得以證實前的計量額只是一種估計數，并不符合稅前扣除項目確認時所應遵循的確定性原則，無法稅前扣除。甲方在辦理所得稅預繳申報時，應將或有損失作為納稅調整項目，增加當期應納稅所得額?！ 】梢?，企業平時計提的租金費用只能減少會計利潤，并不會對預繳的所得稅額產生實質性的影響。但是，隨著年度終了和經營成果的確定，這27萬元也逐漸轉化成一項現時的義務，即使未在預提當年支付（支付期在次年2月），由于符合確定性和權責發生制原則的要求，完全可以歸屬為2006年度的費用予以稅前扣除?！ 〗涍^這樣處理，企業年度利潤以及應納稅所得額比改變會計核算方法前減少了27萬元，降至121萬元，實際繳納所得稅40萬元，節約了9萬元的稅額支出?！ P者所知，紅色假日酒店已于2007年2月向主管稅務機關辦理完畢了年度所得稅的結算手續。那么，是否有退回多納稅款的補救措施呢？ 答案是肯定的?！镀髽I所得稅匯算清繳管理辦法》（國稅發[2005]200號）第六條明確，除另有規定外，納稅人應在納稅年度終了后4個月內，向主管稅務機關報送《企業所得稅年度納稅申報表》和稅務機關要求報送的其他有關資料，辦理結清稅款手續。文件第十一條規定，納稅人在規定的年度納稅申報期內，發現納稅申報有誤的，可在年度納稅申報期內重新辦理納稅申報。文件第十二條規定，納稅人在納稅年度內預繳的稅款超過全年應納稅額的，主管稅務機關應及時辦理退稅或者抵繳其下一年度應繳納的所得稅。按照這些要求，甲方完全可以在匯算清繳期間（年度終了后4個月內）內重新辦理納稅申報并提出退抵申請?！ ⌒枰f明的是，當初企業憑產權人簽字領款的分紅表作為27萬元的出賬依據，但隨著“分紅”性質的變更，甲方應督促對方取得正式發票后方可支付款項。否則，稅務機關就會認定這項支出缺乏真實合法的憑據，不允許企業申報扣除。 |
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