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| 房地產稅收政策解讀 |
| 發布時間：2011/11/22 來源： 閱讀次數：1339 |
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| 近年來，房地產稅收政策一直是廣大社會公眾關注的熱點問題。為幫助納稅人更好地了解、掌握這些稅收政策，近日，江蘇省地稅局對相關政策進行了梳理、歸并和解讀。 一、個人購買住房應繳納哪些稅？ 作為購買方，應繳納契稅。根據現行稅收政策規定，對個人購買90平方米及以下，且屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的普通住宅，減按1%稅率征收契稅。對個人購買90平方米以上，144平方米以下，且屬于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%稅率征收契稅；對個人購買不屬于家庭唯一住房的，無論屬于普通住宅還是非普通住宅，一律按3%稅率征收契稅。 二、個人轉讓二手房應繳納哪些稅費？ 根據現行稅收政策規定，個人轉讓二手房，應繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加（以下簡稱營業稅及附加）和個人所得稅；若轉讓非住房，還應繳納土地增值稅、印花稅。 （一）營業稅及附加： 轉讓二手房應按銷售不動產繳納營業稅，具體分住房和非住房兩種情況： 一是轉讓住房。個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。 二是轉讓非住房。個人銷售其購置的非住房，以全部收入減去購置原價后的余額為營業額。 此外，轉讓方還應以其實際繳納的營業稅為計稅依據同時繳納城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加。城市維護建設稅稅率為：市區7%，縣城、鎮5%，其他1%；教育費附加率為3%；地方教育附加率為2%。 （二）個人所得稅：個人轉讓房屋，應按“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅，適用20%的比例稅率。納稅人可憑購房合同、發票等有效憑證，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據規定實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額，具體由各省轄市地方稅務局在1%-3%的幅度內確定。對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。 （三）土地增值稅：根據現行稅收政策規定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。轉讓非住房的，按以下方法計算： 一是通過政府批準設立的房地產評估機構確定舊房評估價格的，按轉讓收入減去扣除項目金額，計算增值額、增值率，并據以確定適用稅率計算土地增值稅。扣除項目包括：舊房的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款及按國家統一規定繳納的有關費用、與轉讓房地產有關的稅金。 二是不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，“取得土地使用權所支付的金額”和“舊房的評估價格”可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。 三是既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，實行核定征收。 （四）印花稅：根據現行稅收政策規定，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅，對個人銷售或購買非住房仍應按照產權轉移書據征收印花稅。 三、轉讓普通住房，5年以上可以免征營業稅，購房時間如何確定？ 按照相關政策，個人購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。根據國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據的開具日期或房屋產權證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。 四、個人無償受贈房屋的個人所得稅是如何規定的？ 以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：一是房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；二是房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；三是房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。 除上述情形外，房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。 受贈人轉讓受贈房屋的，以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額，為受贈人的應納稅所得額，依法計征個人所得稅。 五、土地增值稅有哪些優惠政策？ 主要包括以下幾個方面： （一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。 （二）因國家建設應依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。 （三）因城市市政規劃、國家建設的應而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產而取得的收入，免征土地增值稅。 （四）在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。 （五）對于以房地產進行投資、聯營的（房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的除外），投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業（所投資、聯營的企業從事房地產開發的除外）中時，暫免征收土地增值稅。 （六）企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房、改造安置住房、公租房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。 （七）對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。 （八）根據現行稅收政策規定，對個人銷售住房暫免土地增值稅。 |
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