物業(yè)公司營改增后稅率是6%。
《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改增值稅的通知》（財稅[2016]36號）：附件1.《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》：
（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，除本條第（二）項、第（三）項、第（四）項規(guī)定外，稅率為6％。
（二）提供交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。
（三）提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為17%。
（四）境內(nèi)單位和個人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為，稅率為零。具體范圍由財政部和國家稅務(wù)總局另行規(guī)定。
關(guān)于物業(yè)公司營改增，還有很多稅務(wù)方面的問題，接下來整理一下幾個熱門問題。
問題1：物業(yè)公司的小區(qū)停車費是按照其他生活服務(wù)業(yè)繳納6%的增值稅還是按照不動產(chǎn)租賃的繳納11%的增值稅。若停車費按照不動產(chǎn)租賃這條進行，有可能申請簡易征收嗎?
答：
(一)根據(jù)財稅[2016]36號文件附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》附：稅目解釋的規(guī)定，停車服務(wù)屬于一銷售服務(wù)/(六)現(xiàn)代服務(wù)/5租賃服務(wù)/經(jīng)營性租賃服務(wù)、車輛停放服務(wù)按不動產(chǎn)租賃服務(wù)繳納增值稅。增值稅一般納稅人不動產(chǎn)租賃的適用稅率為11%。
(二)如果公司服務(wù)業(yè)連續(xù)12月銷售總額小于500萬元，可以不登記為一般納稅人，并按小規(guī)模納稅人計算繳納增值稅。根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國家稅務(wù)總局公告2016年第16號)第四條規(guī)定，征收率5%。
(三)根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第(九)第1點和(國家稅務(wù)總局公告2016年第16號)第三條第(一)點規(guī)定，一般納稅人出租的不動產(chǎn)是2016年4月30日之前取得的，可以選擇簡易辦法，按征收率5%繳納。
問題2：物業(yè)管理行業(yè)“營改增”過程中，代有關(guān)部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、維修基金、房租的行為，在營業(yè)稅項下，上述代收費用不計入營業(yè)額，不繳納營業(yè)稅，“營改增”后，增值稅如何處理?
答：
根據(jù)財稅[2016]36號文《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第三十七條：銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下項目：
(一)代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。
(二)以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。
若上述代收款項，屬于上述兩個條件中之一，則代收費用不應(yīng)計入銷售額中計算繳納增值稅。
如果不能符合以上兩個條件的，則價外費用并入銷售額，一并征收增值稅。
問題3：物業(yè)公司收取的物業(yè)接管費、一次性收取全年物業(yè)管理費如何納稅?
答：
根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》
(一)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。
收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。
取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期;
未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。
(二)納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。
若物業(yè)管理服務(wù)費收取時，一次性收費且開具了發(fā)票，則應(yīng)當在開具發(fā)票當月申報繳納增值稅。若未開發(fā)票，則應(yīng)當按在服務(wù)提供時申報繳納增值稅。
問題4：試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當如何申請退還?
答：
根據(jù)稅務(wù)法規(guī)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規(guī)定，試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當向原主管地稅機關(guān)申請退還已繳納的營業(yè)稅。
