營(yíng)業(yè)稅是地方稅收征管工作中最重要的稅種之一，雖然國(guó)家稅務(wù)總局制訂了新的《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則，同時(shí)根據(jù)反饋的問(wèn)題下發(fā)了對(duì)應(yīng)的文件予以規(guī)范，但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的各種新問(wèn)題，尤其是作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)風(fēng)向標(biāo)的房地產(chǎn)業(yè)，在繳稅過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題之多，常常使稅務(wù)稽查人員難以將現(xiàn)行的稅收政策執(zhí)行到位，甚至無(wú)法定案。現(xiàn)將實(shí)際稽查工作中出現(xiàn)的比較有爭(zhēng)議的營(yíng)業(yè)稅政策問(wèn)題進(jìn)行了歸類，有以下幾點(diǎn)：
一、以地?fù)Q房
“以地?fù)Q房”是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中常見(jiàn)的取得土地的方式之一，我們稽查人員在實(shí)際工作中遇到以下幾種情況：
（一）甲方提供土地使用權(quán)，乙方（通常為房地產(chǎn)公司）提供資金，由乙方進(jìn)行立項(xiàng)并建設(shè)，建成后按比例分配房屋。對(duì)于第一種行為，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅函發(fā)〔1995〕156號(hào)文件有明確的規(guī)定，對(duì)雙方分別按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅，對(duì)這一點(diǎn)爭(zhēng)議較小。
（二）甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供資金，由甲方進(jìn)行立項(xiàng)，乙方進(jìn)行建設(shè)，（也就是通常所說(shuō)的委托建房行為），建成后按比例分配房屋。對(duì)這種行為，其他省市有更加細(xì)化的規(guī)定，滿足認(rèn)定條件的，對(duì)其代建費(fèi)用按“服務(wù)業(yè)---代理業(yè)”征稅，不滿足認(rèn)定條件的，仍全額按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。但新疆對(duì)此沒(méi)有明確規(guī)定，我們?cè)趯?shí)際操作中不可能引用其他省市的文件，爭(zhēng)議較大，建議上級(jí)部門(mén)進(jìn)行規(guī)范。
（三）甲方提供土地使用權(quán)，乙方（通常為房地產(chǎn)公司）提供資金，建成后按比例分配房屋，但甲方不取得房屋，只按固定單價(jià)取得房款，房屋由乙方自行出售。對(duì)這種行為，我們通常對(duì)雙方分別按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”和“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅，但因?yàn)橐曳綄?duì)甲方支付房款后，又將房屋銷售，通常對(duì)乙方“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的金額有爭(zhēng)議。
（四）甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。對(duì)這種行為，爭(zhēng)議較大，期望上級(jí)部門(mén)盡快予以文件規(guī)范。
二、拆遷補(bǔ)償
（一）房地產(chǎn)企業(yè)支付的拆遷補(bǔ)償有三種形式，即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合。目前有小部分企業(yè)對(duì)支付的拆遷補(bǔ)償款要求個(gè)人到稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)發(fā)票，大部分企業(yè)都以白條作賬。在營(yíng)業(yè)稅的征收上，通常的做法是：償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函發(fā)〔1995〕549號(hào)），按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。（但此文件是否適用內(nèi)資企業(yè)，還有待商榷。）對(duì)超出面積，按《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的順序確定計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。
（二）對(duì)于企業(yè)收到的拆遷補(bǔ)償款是否要交納營(yíng)業(yè)稅，目前國(guó)家稅務(wù)總局的文件沒(méi)有明確規(guī)定，只有《關(guān)于征用土地過(guò)程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[1997]87號(hào)）文件在內(nèi)容上與此類情況比較相似，該文件規(guī)定：對(duì)土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按照營(yíng)業(yè)稅“銷售不動(dòng)產(chǎn)——其他土地附著物”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。因?yàn)樵撐募嬖谶m用范圍的限定，個(gè)人和企業(yè)收到的拆遷補(bǔ)償款不能完全適用該文件。
以上是我們?cè)趯?duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行稅務(wù)稽查過(guò)程中遇到的營(yíng)業(yè)稅政策問(wèn)題，需要上級(jí)部門(mén)予以明確或進(jìn)一步加以規(guī)范。 |
