2013.4.15
現就納稅人投資政府土地改造項目有關營業稅問題公告如下：
一些納稅人（以下稱投資方）與地方政府合作，投資政府土地改造項目（包括企業搬遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。
其中，土地拆遷、安置及補償工作由地方政府指定其他納稅人進行，投資方負責按計劃支付土地整理所需資金；
同時，投資方作為建設方與規劃設計單位、施工單位簽訂合同，協助地方政府完成土地規劃設計、場地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規劃設計單位和施工單位支付設計費和工程款。
當該地塊符合國家土地出讓條件時，地方政府將該地塊進行掛牌出讓，若成交價低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自行承擔；若成交價超過投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。
在上述過程中，投資方的行為屬于投資行為，不屬于營業稅征稅范圍，其取得的投資收益不征收營業稅；規劃設計單位、施工單位提供規劃設計勞務和建筑業勞務取得的收入，應照章征收營業稅。
本公告自2013年5月1日起施行。
本公告生效前，納稅人未繳納稅款的，按照本公告規定執行；納稅人已繳納稅款的，稅務機關應按照本公告規定予以退稅。
特此公告。
政策解讀——國家稅務總局公告2013年第15號:關于《納稅人投資政府土地改造項目有關營業稅問題的公告》的解讀
趙國慶——
總局在2013年15號公告中對于納稅人投資政府土地改造項目有關營業稅問題進行了明確，原因是一些納稅人（以下稱投資方）與地方政府合作，投資政府土地改造項目，土地拆遷、安置及補償工作由政府指定其他納稅人進行，投資方負責按計劃支付土地整理所需資金，同時，與規劃設計單位和施工單位簽訂勞務合同，協助政府完成土地規劃設計、場地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規劃設計單位和施工單位支付設計費和工程款，當該地塊符合國家土地出讓條件時，地方政府將該地塊進行掛牌出讓，實現的收益或虧損均由投資方自行承擔。對于上述行為如何征收營業稅，請總局予以明確。總局認為這是投資行為，不征收營業稅。
這個文件執行中的關鍵是在一定是收益或虧損均有土地一級開發商承擔，也是投資，不征收營業稅。如果土地一級開放商不承擔風險，只要求固定，比如類似于BT，那怎么處理呢？有些地方是按服務業“代理業”征稅。
因此，文件執行關鍵在于是否是“投資行為”的認定。但是，這個文件可能考慮過于簡單了。一般從事土地一級開發的企業都有應一定背景，這種幫政府搞工程，政府用后期土地出讓金支付工程款的行為，很少會像我們投資企業股權那樣收益共享，風險共擔的。因為，土地一級開放商往往同時也是二級開發商，表面上從事一級開發和政府簽的是這個收益、虧損均由自己承擔的協議。但實際中，人家不是傻子，像這種幫政府搞工程，要等到工程搞好才拿到錢，一般企業根本不會干，資金成本太高了。此時，你還要人家承擔風險，傻子才會做。實際中有人做，一般是以下幾種情況：第一種情況是，如果看到當地財政實力不強，后期土地出讓收益達不到企業資金成本要求，一般都要私下和政府前另外一個協議，比如我答應從事一級開發，你就按實際土地出讓金給我補償，但你要答應給我一塊地從事房地產開發。第二種情況是，我在當地有其他開發項目，如果你出讓金達不到我的要求，你要給我在當地其他開發項目市政配套費的減免等等，基本都會有類似規定利益交換的約定。如果存在這種約定，一級開發商還算投資行為，還能不征收營業稅呢？
這種幫政府搞工程里面門道太多了，估計沒有哪個一級開發商會真的把土地一級開發當成一個投資行為的，如果不能通過各種方式來保證賺錢，基本不會做，所以千萬不要給這些表面的協議忽悠了！
