問：近日，某三線城市一家房地產企業咨詢，該企業的一個開發項目近期準備開盤銷售，其采取了以下三種促銷方式：一、房源認購期間，意向客戶預存3萬元可在開盤當天抵5萬元房款（購房發票以折扣后的價格開具）。二、對開盤當天購買商品房的客戶，將采取搖獎方式選取10名客戶，給予5000元到20000萬金額不同的獎金（購房發票全款開具）。三、對于購買公建的客戶，采取承諾20年內返還50%購房款的優惠購房方式。請問以上三種促銷方式企業應該如何繳納營業稅，同時享受優惠的購房客戶是否需要繳納個人所得稅？
答：營業稅的業務處理
《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）文件規定，單位和個人在提供營業稅應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產時，如果將價款與折扣額在同一張發票上注明的，以折扣后的價款為營業額；如果將折扣額另開發票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業額中減除。
因此，在房源認購期間，以預存3萬元抵5萬元房款方式出售的房源，由于企業是以優惠后的價格開具的發票，因此應該以折扣后（優惠2萬元）的價款為營業額計算繳納營業稅。而對于客戶購房后中獎的金額，則不得從購房款中減除，應全額繳納營業稅。
另外，《國家稅務總局關于印發〈營業稅問題解答（之一）〉的通知》（國稅函發〔1995〕156號）規定，以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經營者為了加快資金周轉而采取的一種促銷手段。對以“還本”方式銷售建筑物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業稅，不得減除所謂“還本”支出。因此，對以承諾20年內返還50%購房款的優惠方式銷售的公建房源，不得減除“還本”支出，應全額計算繳納營業稅。
個人所得稅的業務處理
《財政部、國家稅務總局關于企業促銷展業贈送禮品有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2011〕50號）文件規定，屬于下列情形之一的，不征收個人所得稅：1.企業通過價格折扣、折讓方式向個人銷售商品（產品）和提供服務；2.企業在向個人銷售商品（產品）和提供服務的同時給予贈品，如通信企業對個人購買手機贈話費、入網費，或者購話費贈手機等；3.企業對累積消費達到一定額度的個人按消費積分反饋禮品。
因此，意向客戶預存3萬元可在開盤當天抵5萬元房款的銷售方式及20年內返還50%購房款的優惠購房方式均屬于企業通過價格折扣、折讓方式向個人銷售商品，不應征收個人所得稅。
同時，根據《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》的規定，偶然所得，是指個人得獎、中獎、中彩以及其他偶然性質的所得。偶然所得以每次取得該項收入為一次。以每次收入額為應納稅所得額。適用20%的比例稅率。因此，開盤當天的中獎客戶，應按中獎金額的20%稅率按“偶然所得”稅目繳納個人所得稅，其稅款由房地產開發企業代扣代繳。 |
