|
|
|
|
| 物業(yè)管理公司的營業(yè)稅籌劃 |
| 發(fā)布時間：2011/11/21 來源： 閱讀次數(shù)：591 |
| |
| 物業(yè)管理公司的營業(yè)稅籌劃 我國稅法規(guī)定，物業(yè)服務(wù)屬于營業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”的征稅范圍《營業(yè)稅稅目注釋》（ 國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定：“服務(wù)業(yè)，是指利用設(shè)備、工具、場所、信息或技能為社會提供服務(wù)的業(yè)務(wù)。” 一般說來，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是通過專門的機構(gòu)和人員對已竣工驗收投入使用的各類物業(yè)以經(jīng)營的方式進行維護、修繕，并為物業(yè)使用人提供全方位的綜合服務(wù)的服務(wù)性行業(yè)。這里的各類物業(yè)的所有權(quán)一般不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，產(chǎn)權(quán)使用人一般是其他的單位、企業(yè)、私人或業(yè)主群。這里的綜合服務(wù)工作主要包括安保、衛(wèi)生保潔和維修等服務(wù)。于是我們可以換一種方式理解物業(yè)服務(wù)企業(yè)，它是接受物業(yè)所有人或使用人的委托，為委托人安排勞動力來提供物業(yè)綜合服務(wù)，委托人支付一定報酬（物業(yè)管理費）給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，此報酬中含委托人應(yīng)支付給已安排勞動力的人工費用。按《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）規(guī)定：“勞務(wù)公司接受用工單位的委托，為其安排勞動力，凡用工單位將其應(yīng)支付給勞動力的工資和為勞動力上交的社會保險（包括養(yǎng)老保險金、醫(yī)療保險、失業(yè)保險、工傷保險等，下同）以及住房公積金統(tǒng)一交給勞務(wù)公司代為發(fā)放或辦理的，以勞務(wù)公司從用工單位收取的全部價款減去代收轉(zhuǎn)付給勞動力的工資和為勞動力辦理社會保險及住房公積金后的余額為營業(yè)額。”如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)將其主營業(yè)務(wù)變更為“勞務(wù)派遣服務(wù)”（或新成立一家勞務(wù)子公司），即接受用工單位的委托，為其安排安保、衛(wèi)生保潔和維修勞動力并收取服務(wù)收入，同時代為轉(zhuǎn)付勞動力工資、社保以及住房公積金，那么物業(yè)服務(wù)公司就轉(zhuǎn)變?yōu)閯趧?wù)公司，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）的規(guī)定，公司取得的收入就可以按扣除相關(guān)支出后的差額繳納營業(yè)稅。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營成本中最大的一塊是人工（勞動力）成本。據(jù)統(tǒng)計，規(guī)范操作的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人工支出占物業(yè)管理費的比例為40%～60%。假設(shè)某中型物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付安保、衛(wèi)生保潔和維修人員的工資等占50%，其年物業(yè)管理費收入為600萬元。通過上述稅務(wù)籌劃該企業(yè)可少負擔營業(yè)稅及附加16.5萬元（600萬×50%×5.5%）。實施上述方案，物業(yè)服務(wù)公司轉(zhuǎn)變?yōu)閯趧?wù)公司按代理業(yè)征稅的前提是，必須解除與相關(guān)勞動人員的勞動關(guān)系。勞務(wù)公司全額向接受勞務(wù)的單位或個人開具服務(wù)業(yè)發(fā)票，相關(guān)勞務(wù)人員個人提供勞務(wù)，并向地稅機關(guān)申請開具服務(wù)業(yè)發(fā)票，作為勞務(wù)公司的抵扣成本，這時一般不會超過個人勞務(wù)營業(yè)稅起征點（例如廣東全省2008年1月1日起統(tǒng)一為按每月5000元標準執(zhí)行）。相關(guān)勞動人員負擔的個人所得稅一般也不會增加。另外需注意，在實際操作中物業(yè)服務(wù)公司新成立關(guān)聯(lián)勞務(wù)公司可能更為現(xiàn)實，通過關(guān)聯(lián)勞務(wù)公司統(tǒng)一派遣勞動力給服務(wù)單位或樓盤，而物業(yè)服務(wù)公司提供勞動力管理業(yè)務(wù)；關(guān)聯(lián)勞務(wù)公司注冊資本按規(guī)定不得低于50萬元。 還有一點需要注意的是，物業(yè)服務(wù)收入中的物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修取得的收入。該項收入應(yīng)按建筑業(yè)稅目中的修繕業(yè)務(wù)，按3%而不是按服務(wù)業(yè)稅率5%進行納稅，在對該項目收入進行核算時，應(yīng)分別設(shè)置明細賬和分別核算以計算繳納營業(yè)稅。 |
|
|
|
|
|
