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| 重慶市地方稅務局公告2010年第1號解讀：調整土地增值稅核定征收率 |
| 發布時間：2011/11/5 來源： 閱讀次數：875 |
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| 重慶市地方稅務局發布了《關于調整土地增值稅核定征收率有關問題的公告》（重慶市地方稅務局公告2010年第1號），對土地增值稅的預收和核定征收稅率進行了規定，并從2010年11月1日起，一律按新規定執行。 新規主要對土地增值稅的核定征收范圍和稅率進行了調整。具體如下： （一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。 征收率：房地產開發企業以商品房轉讓收入（含預售收入）為計稅依據，普通住房核定征收率調整為5%，除普通住房以外的其他開發品核定征收率調整為6%；個人轉讓非住宅舊房取得收入，核定征收率調整為6%.此前，重慶普通住房土地增值稅核定征收稅率為1%。 土增稅漏洞被堵上，鼓勵普通住宅開發： 土地增值稅一般有預征后清算與核定征收兩種方法，預征是指開發商在項目未進行土地增值稅清算前，按照項目銷售額的一定比例（多為2%）進行土地增值稅預繳，待項目竣工具備清算條件后進行清算。對于一些未按期清算或賬目混亂的公司致無法清算的公司可按照核定征收方式進行土地增值稅征收。之前由于各地核定征收稅率普遍較低，為銷售額的2%左右，相當30%-35%的毛利率的項目按正常先預繳后清算的稅率，而過去房地產企業的毛利率普遍超過40%，因此，多數企業選擇預繳不清算或者核定方式繳納土地增值稅，以達到避稅目的。現土地增值稅核定稅率上調至5%，與毛利率40%的項目預繳清算的實際稅率相當，開發商基本上沒有可鉆的漏洞。 從另一個角度來看，毛利率低于40%的項目主動進行先預繳后清算的方式繳納土地增值稅清算要比核定征收更為經濟，開發商將更傾向于開發普通住宅。 上調幅度大，樓市影響小： 稅率上調4%至5%，幅度不小，由于之前開發商普遍只預繳1%-2%，且沒有大規模進行清算，本通知若嚴格執行，則開發商無論是主動清算或者以各種名義逃避清算，繳納的土地增值稅占銷售額的比例不會低于5%，相當于凈利率下降至少3%，對凈利潤影響較大，但由于金額不大，現金流方面影響較小，我們認為這對樓市整體不會有很大的負作用。股市方面，由于本次重慶政策是基本根據6月份國家稅務總局下發的嚴格土地增值稅征收的通知所制定的，且重慶算是比較晚才公布新規的城市，因此，市場不會有超預期出現，就上市公司而言，預繳比例普遍達到2%，做好等待清算的準備，且多數不適用核定征收方式，對經營影響很小。 |
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