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如何確定計入房產原值的地價

發(fā)布時間：2011/11/22 來源：閱讀次數：406

12月21日，財政部、國家稅務總局聯合下發(fā)《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）文件，對土地使用稅和房產稅等相關問題進行了明確，該文件第三條明確了將地價計入房產原值征收房產稅問題：“對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。” 　　筆者認為，該文件應當這樣理解：除宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價這種情況外，宗地容積率高于0.5的，一律按照地價全額計入房產原值計征房產稅，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等?，F舉例說明：　　例如，某工廠有一宗土地，占地26000平方米，支付價款26000萬元，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上建筑房屋面積12000平方米，則該宗地容積率為0.46，因此，計入房產原值的地價為24000萬元（應稅房產建筑面積×2×土地單價＝12000平方米×2×1萬元/平方米＝24000萬元）　　假如該工廠這宗土地其他條件不變，占地26000平方米，支付價款26000萬元，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上房屋建筑面積50000平方米，該宗地容積率為1.92，則計入房產原值的地價為26000萬元。　　該條規(guī)定可以理解為對企業(yè)減輕稅負的利好政策，而非對宗地容積率低于0.5的用地單位的懲罰措施。例如占地面積大而廠房少的工廠、大型堆場、倉儲、物流的企業(yè)等，廠區(qū)空地較多，地價全額計入房產原值，稅負較高，自2010年12月21日起，對這類“大地小房”的情況，即宗地容積率低于0.5的，允許按照房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價，可以測算出這類企業(yè)計算房產稅的地價將小于全部地價款，減輕了房產稅負擔。　　財稅[2010]121號文件發(fā)布后，對按照房產原值計稅的房產，在稅務處理上只有一種方法：無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。　　例如：某公司2008年建造辦公樓，面積為1500平方米，建筑成本為105萬元，不包括土地價值。該宗地為本年新征，土地單價為每平方米150元，容積率為0.48（容積率為宗地建筑面積與土地面積的比值），使用年限為50年。

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