海南省地方稅務局關于調整房地產開發項目土地增值稅核定征收辦法的公告
海南省地方稅務局公告2012年第3號 2012.4.28
為進一步加強土地增值稅清算，規范核定征收工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發[2009]91號）、《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發[2010]53號）等有關稅收法律、行政法規的規定，結合我省實際情況，調整房地產開發項目土地增值稅核定征收辦法，現公告如下：
一、核定征收條件
在土地增值稅清算過程中，納稅人有下列情形之一的，主管稅務機關可實行核定征收方式征收土地增值稅：
（一）依據法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；
（四）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的；
（五）符合土地增值稅清算條件，納稅人未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的。
二、核定征收率
對納稅人開發的房地產項目，按照單個清算項目已售建筑面積的銷售均價確定核定征收率，具體如下：
（一）銷售均價未超過8，000元/㎡的，核定征收率為5%；
（二）銷售均價超過8，000元/㎡、未超過10，000元/㎡的，核定征收率為6%；
（三）銷售均價超過10，000元/㎡、未超過20，000元/㎡的，核定征收率為8%；
（四）銷售均價超過20，000元/㎡、未超過30，000元/㎡的，核定征收率為11%；
（五）銷售均價超過30，000元/㎡的，核定征收率為13%.
三、銷售均價的計算
銷售均價=房產銷售總收入÷已售總建筑面積
房產銷售總收入按房產實際銷售價格確認。對視同銷售的房產或銷售價格明顯偏低且無正當理由的房產，按稅務機關核定的銷售價格確認。
已售總建筑面積按經房管部門確定的房產實際測繪面積確認。銷售合同所載房產面積與房產實際測繪面積不一致的，按房產實際測繪面積予以調整。
四、核定征收清算應補繳稅款的計算
應交土地增值稅稅款=房產銷售總收入×適用核定征收率
應補繳土地增值稅稅款=核定應交土地增值稅稅款－已預繳土地增值稅稅款
納稅人分期開發或者同時開發多個房地產項目的，應分別按每個清算項目的銷售均價，確定適用核定征收率，計算應交稅款及應補繳稅款。
五、直接轉讓土地使用權的，不適用本公告的規定。
六、土地增值稅核定征收工作由各市縣（區）主管稅務機關負責，按以下程序進行：
（一）向納稅人出具核定征收的稅務事項告知書；
（二）組織有關人員進行核定征收核查；
（三）出具核定征收意見報告；
（四）主管稅務機關審核合議；
（五）出具核定征收通知書，下發執行。
各市縣（區）地方稅務局可根據本公告的規定，結合本地實際情況，制定具體執行措施。
七、以核定征收方式清算后剩余房產的處理
納稅人實行核定征收方式清算后再銷售所剩余房產的，應在發生銷售房產行為的次月15日內，按當期銷售房產的銷售均價確定適用核定征收率，計算土地增值稅稅款并申報繳納，其計算公式如下：
當期銷售均價=當期房產銷售收入÷當期已售建筑面積
當期應交土地增值稅稅款=當期房產銷售收入×適用核定征收率
本公告下發前，稅務機關已按原核定征收方式，進行土地增值稅清算的房地產開發項目，在本公告下發后，再銷售所剩余房產所取得的收入，依照本條規定處理。
八、對符合本公告第一條第（二）、（五）項規定情形之一的納稅人，予以核定征收清算后，稅務稽查發現納稅人設置賬簿，可以確定轉讓收入和扣除項目金額，并查出應交稅款超過核定征收稅款的，應補繳其少繳的土地增值稅稅款。
九、本公告自2012年5月1日起執行。本公告下發前，稅務機關已作清算結論的，不再按本公告規定予以調整；已受理土地增值稅清算申報的房地產開發項目，稅務機關在審核過程中發現納稅人存在本公告第一條第（一）、（二）、（三）項規定情形之一的，在未出具清算結論前，可按本公告規定的核定征收方式進行清算，其他情形按查賬征收方式進行清算。
《海南省地方稅務局關于調整房地產開發項目土地增值稅核定征收方法的公告》(海南省地方稅務局公告2011年第5號）及《海南省地方稅務局關于調整三亞地區房地產開發項目土地增值稅核定征收率問題的公告》（海南省地方稅務局公告2011年第14號）同時廢止。
特此公告 |
