特此公告。
紹興市房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法
第一章 總 則
第一條 為進一步規(guī)范土地增值稅的征收管理，保障國家稅收收入，優(yōu)化地方收入結(jié)構(gòu)，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知》(國稅發(fā)[2009]91號)及其他有關(guān)規(guī)定，特制定本辦法。
第二條 本辦法適用于在紹興市區(qū)范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、開發(fā)并轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物(以下簡稱“房地產(chǎn)”)的所有房地產(chǎn)企業(yè)(以下簡稱“企業(yè)”)。
企業(yè)的土地增值稅征收管理納入不動產(chǎn)、建筑業(yè)稅收項目管理應(yīng)用系統(tǒng)。
第二章 征收方式
第三條 企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅，其征收方式分為按率預(yù)征、按實清算兩類。
第四條 按率預(yù)征是指企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入(含預(yù)售收入)時應(yīng)按預(yù)征率計算繳納預(yù)征稅款。
除保障性住房外，我市本級土地增值稅預(yù)征率確定為高檔住宅(含別墅、排屋)3%，商務(wù)(辦公)用房和營業(yè)用房2.5%，普通住宅及其他房產(chǎn)2%。
第五條 按實清算是指企業(yè)依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。
第六條 企業(yè)符合下列條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求企業(yè)進行土地增值稅的清算，并按規(guī)定退補稅款。
(一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)建筑面積占整個項目規(guī)劃可售建筑面積的比例達到85%以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；
(三)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
(四)上級稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。
對前款所列第(三)項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。
第七條 企業(yè)符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅清算。
(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；
第八條 轉(zhuǎn)讓給市政府確定的保障性住房，面積在普通住宅標準以下且預(yù)計增值率低于20％的部分，如明細核算時能與其他房產(chǎn)劃分清楚，可經(jīng)主管稅務(wù)分局初審，報市地稅局確認后，按零稅率進行預(yù)征，待符合本辦法第七條規(guī)定的情形后直接按實清算。
第九條 普通住宅標準依據(jù)《紹興市人民政府辦公室關(guān)于確定紹興市區(qū)普通住宅標準問題的通知》(紹政辦發(fā)[2005]78號)的規(guī)定執(zhí)行，即：紹興市區(qū)普通住宅標準為住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下、實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格的1.44倍以下。
第十條 按率預(yù)征土地增值稅的納稅時間為企業(yè)收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天；企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)采取預(yù)收款的方式，其預(yù)征時間為收到預(yù)收款的當天。
按實清算土地增值稅的時間均為企業(yè)符合規(guī)定情形的當天。
第十一條 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算。
一次征地，分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。對同一項目中不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分別計算增值額、增值率，征收土地增值稅。
第三章 收 入
第十二條 企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為轉(zhuǎn)讓過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、實物等價物及其他經(jīng)濟利益。清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。
第十三條 企業(yè)將房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的或無正當理由，以低于成本價轉(zhuǎn)讓的，其收入應(yīng)按下列方法和順序確認：
1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
第十四條 企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時代收的各項費用，如果已經(jīng)計入轉(zhuǎn)讓收入，在計算土地增值稅時予以扣除，但不得加計扣除20％；如果未計入轉(zhuǎn)讓收入，而是單獨收取，計算土地增值稅時不得扣除。
第十五條 企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或用于出租等商業(yè)用途，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，其相應(yīng)的成本費用不得扣除。
第十六條 企業(yè)取得的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無關(guān)的收入，如代建工程收入、開發(fā)期間建造的臨時性簡易房出租收入等，不征收土地增值稅，其相應(yīng)的支出，如代建工程支出、用于出租的臨時用房的建筑工程支出等也不得扣除。
第四章 扣除項目
第十七條 企業(yè)允許扣除項目的范圍包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房產(chǎn)開發(fā)成本、房產(chǎn)開發(fā)費用、房產(chǎn)有關(guān)稅金及按規(guī)定的加計扣除，具體按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條的規(guī)定執(zhí)行。
扣除項目除另有規(guī)定外，均須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的部分，不予扣除。
第十八條 企業(yè)開發(fā)項目配套建造的公共設(shè)施，建成后其成本費用按以下原則處理：
(一)產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，準予扣除；
(二)無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，準予扣除；尚未移交的部分，暫不予扣除；
(三)有償轉(zhuǎn)讓并已計算收入的，準予扣除；
(四)產(chǎn)權(quán)屬于企業(yè)或產(chǎn)權(quán)尚未明確的，不予扣除。
第十九條 企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入開發(fā)成本并予以扣除。
企業(yè)各類自用或用于出租等商業(yè)用途的房產(chǎn)發(fā)生的裝修費用不得扣除。
第二十條 企業(yè)每個開發(fā)項目均應(yīng)設(shè)立項目部，其開發(fā)的間接費用應(yīng)按項目部進行歸集。如項目部的資產(chǎn)、人員及相應(yīng)承擔的職責與公司總部不能劃清，這部分費用不得按開發(fā)成本進行扣除。
第二十一條 扣除項目應(yīng)按照會計制度的規(guī)定，以企業(yè)房產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。
第二十二條 對企業(yè)扣除項目金額的分攤，按下列原則處理：
(一)對一次征地，分次開發(fā)的項目，其取得土地使用權(quán)所支付的金額按實際占用面積進行分攤；
(二)對室外核算對象(私家花園，經(jīng)營性場地)單獨轉(zhuǎn)讓或用于經(jīng)營性行為，其取得土地使用權(quán)所支付的金額按實際占用面積進行分攤；
(三)屬于多個項目共同的成本費用，應(yīng)按項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例進行分攤；
(四)屬于征稅房產(chǎn)與不征稅房產(chǎn)或免稅房產(chǎn)共同的成本費用，應(yīng)按各類房產(chǎn)可售建筑面積占項目可售總建筑面積的比例進行分攤；
(五)對由于會計核算不清，難以區(qū)分的成本費用，應(yīng)按后項目先承擔的方式進行分攤；
(六)配套建造的公共設(shè)施如發(fā)生轉(zhuǎn)讓、自用等行為，按該類房產(chǎn)建筑面積占項目可售總建筑面積的比例進行分攤；
配套建造的公共設(shè)施無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的部分，直接計入相關(guān)成本，不進行分攤。
第五章 征收管理
第二十三條 企業(yè)的納稅申報納入不動產(chǎn)、建筑業(yè)稅收項目管理應(yīng)用系統(tǒng)，申報期限為：
(一)按率預(yù)征的項目當月取得的收入，應(yīng)在次月15號前到主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報；
(二)對于符合本辦法第七條規(guī)定，應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合本辦法第六條規(guī)定稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應(yīng)當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在45天之內(nèi)補報，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理。主管稅務(wù)機關(guān)受理后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時組織清算審核，對涉及退補稅款的項目，應(yīng)及時辦理退補稅款手續(xù)。
第二十四條 企業(yè)有下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，原則上按不低于5%的征收率核定征收土地增值稅：
(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；
(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的； (五)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。
第二十五條 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，企業(yè)應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積扣除額乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。
單位建筑面積扣除額=清算時的扣除項目總金額÷清算時的可售總建筑面積
企業(yè)根據(jù)銷售收入和上述扣除項目金額計算清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，按已清算部分適用的稅率計算繳納土地增值稅。
如企業(yè)在清算時因未取得合法、有效憑證而應(yīng)計未計的成本和費用，在項目完成清算后取得合法、有效憑證的，在清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時暫按以下辦法計算單位建筑面積扣除額：將新取得合法、有效憑證的成本費用總額除以項目可售總建筑面積得出單位建筑面積扣除項目增加額，加上已清算部分單位建筑面積扣除額作為清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的單位建筑面積扣除額，以此計算清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額。
第二十六條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按不動產(chǎn)、建筑業(yè)稅收項目管理應(yīng)用系統(tǒng)的要求進行比對、分析，具體為：
1、對可售面積、配套面積通過規(guī)劃部門提供的數(shù)據(jù)進行比對；
2、對取得土地使用權(quán)所支付的金額通過國土部門提供的數(shù)據(jù)進行比對；
3、對開發(fā)建筑成本通過建筑企業(yè)填開的發(fā)票進行比對；
4、開發(fā)間接費用通過已清算項目的平均數(shù)進行監(jiān)控；
5、其他內(nèi)容的相關(guān)性比對。
比對、監(jiān)控結(jié)果與企業(yè)申報如有較大出入，應(yīng)督促企業(yè)進行調(diào)整，對涉及補繳稅款的項目，逾期的應(yīng)按規(guī)定加收滯納金。
第二十七條 對企業(yè)已轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)建筑面積的確認，按銷售(預(yù)售)不動產(chǎn)發(fā)票為準。如發(fā)票記載面積與規(guī)劃面積不一致，應(yīng)按匹配的原則進行調(diào)整。
企業(yè)將規(guī)劃可售房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或用于出租等商業(yè)用途，其面積應(yīng)從可售建筑面積中減除；企業(yè)將未納入規(guī)劃可售房產(chǎn)的配套設(shè)施等用于轉(zhuǎn)讓，其面積應(yīng)累加到可售建筑面積中。
第二十八條 一個核算項目或核算對象內(nèi)如既有普通住宅又有其他房產(chǎn)，應(yīng)分別計算增值額并進行明細帳的會計核算；不能分別核算的，不能適用普通住宅的免稅政策。
第二十九條 企業(yè)符合減免稅條件的普通住宅轉(zhuǎn)讓收入，可在按實清算時報送下列資料，向主管稅務(wù)機關(guān)提出申請。
1、要求減免土地增值稅的書面申請報告；
2、減免稅費基金申請審批表；
3、土地增值稅清算表及有關(guān)附表；
4、開發(fā)項目批準文書資料；
5、稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他資料。
減免稅報經(jīng)批準后，對預(yù)征部分由主管稅務(wù)機關(guān)予以退稅。
第三十條 企業(yè)應(yīng)按項目設(shè)立臺賬，正確歸集項目各年度的收入、扣除項目和預(yù)征稅款等情況。
第三十一條 企業(yè)未按規(guī)定履行納稅義務(wù)的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定進行處理、處罰。
第六章 附 則
第三十二條 本辦法由紹興市地方稅務(wù)局負責解釋。
第三十三條 本辦法自2012年1月1日起實施，原《紹興市房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法》(紹市地稅政[2008]30號)同時廢止。
