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| 如此籌劃不可取-再議房地產行業代收費用的處理 |
| 發布時間：2011/11/21 來源： 閱讀次數：713 |
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| 本人在稅屋網上看到多篇文章介紹利用代收費用進行土地增值稅籌劃的文章，認為考慮欠妥，易誤導廣大讀者。 為便于大家閱讀，現將原文粘貼如下： 按照財政部、國家稅務總局發布的《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]第48號）第六條規定：“對于按縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時也不允許扣除代收費用”。按照上述規定可以利用代收費用進行籌劃。例如，華德房地產開發公司出售商品房，售價為3000萬元，按當地市政府的要求，在售房時代收了200萬元的各項費用。房地產開發企業開發該商品房的支出如下：支付土地出讓金200萬元，房地產開發成本為600萬元，其他允許稅前扣除的項目合計200萬元。如果公司未將代收費用并入房價，而是單獨收取，則允許扣除的金額為200+600+200+（200+600）×20%=1160萬元，增值額為3000-1160=1840萬元，增值率為1840÷160=158.62%，應繳納的土地增值稅為1840×50%-1160×15%=746萬元。如果將代收費用并入房價一并收取，則允許扣除的金額為200+600+200+（200+600）×20%+200=1360萬元，增值額為3000+200-1360=1840萬元，增值率為1840÷1360=135.29%，應繳納的土地增值稅為1840×50%-1360×15%=716萬元。顯然，該公司無論代收費用的方式如何，其銷售該商品房地增值額均為1840萬元，但是采用第二種代收方式，即將代收費用并入房價，會使得可扣除項目增加200萬元，從而使房地產企業少繳納土地增值稅稅款746-716=30萬元。 該方案的問題是僅考慮了土地增值稅的節約，而沒有考慮營業稅成本的增加。如果考慮營業稅的影響，上述方案有可能會導致總體稅收成本的增加。根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》及其實施細則的有關規定，納稅人在經營中收取的價款和一切價外費用，均應當并入應納稅額繳納營業稅。但對于物業管理企業代收的專項維修基金，根據《國家稅務總局關于物業管理企業的代收費用有關營業稅問題的通知》（國稅發[1998]217號）“物業管理企業代有關部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業稅‘服務業’稅目中的‘代理’業務，因此，對物業管理企業代有關部門收取的水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租不計征營業稅，對其從事此項代理業務取得的手續費收入應當征收營業稅。 因此，合并代收費費用和單獨收取代收費用，會產生不同的營業稅成本。在由物業公司代收費用的情況下，代收費用無需繳納營業稅。在上述案例中，如果將代收費用合并到售價中一并征收，在節約土地增值稅30萬元的同時，增加了營業稅及附加11萬元（200*5.5%）。更進一步，假設上述方案中，適用的土地增值稅率是30%，則合并收取方案不會節約土地增值稅，但卻增加營業稅11萬。 綜上所述，稅收籌劃方案必須綜合考慮各個稅收成本的變化，不能僅僅考慮某一稅種的籌劃，需要綜合分析，避免簡單套用。 稅屋申明： 歡迎讀者對本站文章提出不同觀點及論述，本站文章很多為轉載而來，并不代表本站觀點，而且，近兩年，國家稅收法規調整頻繁，2009年之前的文章，很多已經不能適應當前的稅收規定。 因本站人手有限，未能及時更新，給大家造成的稅收決策影響，表示遺憾！ |
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