如何建立公平的稅制，一直是國際稅法界爭論的課題。在稅收理論上，量能課稅（AbilitytoPay）原則和受益原則（TheBenefitPrinciple）是關于稅收公平的兩大被廣泛接受的原則。“所得多的多征，所得少的少征，無所得者不征”，即是量能課稅原則的寫照。
（一）受益原則
許多人認為，稅收公平所要求的是，納稅人繳納的稅款與其從政府獲得的利益應成比例，這就是受益原則。但納稅人從政府獲取多少利益，缺乏精確的計量。我們應采納何種稅率，政府支出的合適程度如何，受益原則并沒有給予我們指引。受益原則依據受益結果來分配稅收比例，被認為是一種短視。政府服務的本質與程度問題本身，并沒有回答正義問題。
從財產稅以觀，有經濟學者認為財產稅就是一種地方受益稅，因為政府提供的公共產品與服務反映在住房財產的價值之中。但受益原則要求從政府得到的利益應與納稅人持有的財產成正比，這一前提忽視了一個事實，即所有的財產在社會上與經濟上并非同質。 在國際上，財產稅是地方稅，是地方政府最大的收入來源，用來支應學校、街道、道路、警察、消防和其他的公共服務。 納稅人繳納財產稅或房地產稅，與其享用政府公共服務之間是有聯系，但這種聯系計量困難；高收費私立學校、私立醫院的發展，也使得納稅人難以受益對等；社會的流動性增強，社會公眾受益只具有總體上的意義。按照受益原則，有數個小孩的家庭應該多繳納財產稅，因為學校財政是由財產稅支應；而不撫養小孩的當地大工廠本身不應繳納財產稅。不幸的是，有數個小孩的家庭難以負擔高額的財產稅，但是大工廠可能有能力負擔。審視上述問題，結論是受益原則雖然在理論上是公平的，但難以作為稅收正義的執行標準。根據我國的財政收入和支出體制，繳納房地產稅的稅款與納稅人的受益之間關系更為渺茫，因而，援用受益原則作為課征房地產稅建制的基準不大適宜。
（二）量能課稅原則
量能課稅可以追溯至亞當·斯密（AdamSmith），這一原則要求人民根據其支付能力來負擔政府的成本，即在稅收負擔的分配中，支付能力更高的個人應繳納更多的稅款。因此，能力不同的納稅人應平等地負擔稅收責任。量能課稅原則固然很吸引人，但如何去操作卻成為主要的問題。首先，必須選擇一個指標（Index）去衡量納稅能力和支付能力。兩個世紀以前，財產和財富被視為是指標，隨后，代之以所得，認為所得是最好的指示物。晚近，越來越多的支持者認為消費是最好的考量基礎。因為支付能力與個人繳納稅收的能力相關，量能課稅原則呼吁課稅應以直接和個人的形式進行。
歷史上用來取代受益原則的是量能課稅原則，如今量能課稅原則成為衡量縱向公平的主要標準，在德國、意大利和西班牙甚至寫入憲法。按照最初的理解，量能課稅原則是按照人們的能力來負擔稅收，這被理解成是財產或財富的一種功能，即擁有更多財富的人，也有能力轉移更多的金錢給國家。量能課稅不是建立于受益之上，而是以平等犧牲為基礎。量能課稅為大多數工業化國家所采納，帶有社會主義的理念色彩。犧牲的平等性，解釋起來往往與絕對的、按比例的、邊際的等術語相關聯。平等犧牲理論包括三部分內容：其一，平等的絕對犧牲。每一個納稅人就其獲取的所得，應交出同樣的絕對的所得功用。其二，平等的比例犧牲。每一個納稅人就其獲取的所得，應犧牲相同比例的功用。其三，平等的邊際犧牲。每一個納稅人就其上一個級距單位的所得，應交出同樣的所得功用。這種說理通常用來證明累進稅的合理性。 量能課稅原則的合理性與操作可能性，使得其成為稅收公平的主要建制原則。
（三）量能課稅原則能否適用于房地產稅
加拿大學者做過實證研究，企圖尋找到財產稅與量能課稅之間的連接點，其研究的一個著眼點是，住房財產稅是否能夠合理地體現量能課稅原則，作者研究了房產價值與家庭收入之間的關系。對于財產稅的研究，或者對于稅收與所得之間的關系研究，大多數人僅僅集中于稅收本身累進或累退的問題上。然而，在房地產價值與所得之間存在何種關系，這才是實質上供我們去判斷——什么樣的政策選擇是有用的，什么樣的政策選擇是無效率的。研究的結論支持兩個假設：其一，在房地產價值與所得之間存在很虛弱的關系；其二，這種關系隨著占有期限的延長而削弱。從量能課稅的平等邊際犧牲以觀，由財產價值的增長來決定財產稅的征收，這將是毫無效率的，因為二者之間存在極其微弱的關系。如果說一定要課征財產稅，我們可以從現金流來切入問題。加拿大學者的研究，給予我們很多啟示，我們需要在房地產稅與量能課稅原則之間尋找到關聯，將財產轉化成現金流可能是一種路徑。現金流可以是評估價值，也可以是交易價值和租金，但后兩者容易導致逃避稅，以面積課稅則離現金流太遠。看來，在尋找房地產稅與量能課稅的聯系方面，目前沒有完美的方案。相比較而言，選擇評估價值作為計稅依據，更符合量能課稅原則，距離稅收正義更近，面臨的反彈也較少，具有相對合理性。發達國家在課征財產稅時，都以不動產的評估價值作為計稅依據，實際上是量能課稅原則的應用，看來是目前最不壞的選擇。
國際經驗表明，進行房地產稅制改革、設計房地產稅的技術細節，普遍面臨的困惑是缺乏課稅基準指引。受益原則適用于社會保障稅，卻難以適用于房地產稅，尤其是人口流動加劇的今日社會。量能課稅原則是現代公認的課稅基準，適用于所得稅已經沒有異議，通俗的表述是“所得稅多的多征，所得少的少征，無所得者不征”。但量能課稅原則適用于房地產稅的效果是否等同適用于所得稅？為此國際學者進行了大量的研究，Musgrave等國際學者提出，量能課稅原則經過改造更為適用。將量能課稅原則適用于房地產稅，就必須在房地產價值與量能課稅之間尋找到關聯，這意味著房地產的實際所得或潛在所得能進行一定的資本化。人們發現量能課稅原則依然有效地適用于房地產稅，計量的前提是，需要將房地產資本化或曰價值化，使得房地產如同所得一樣，能夠用貨幣來衡量與表達。如果可能，在房地產——所得——量能課稅之間建立直接關聯，則是最為理想的路徑。在沒有尋找到更好的課稅基準之前，量能課稅原則依然可以作為房地產稅的課稅基準和建制原則，進行房地產稅的制度設計。
