【案例】150萬(wàn)房?jī)r(jià)個(gè)稅多繳24萬(wàn)
來(lái)京工作6年的吳先生剛繳納購(gòu)房定金，但因二手房購(gòu)房政策的調(diào)整，他可能要面臨多繳納20多萬(wàn)個(gè)稅的情況。 在北京，購(gòu)買(mǎi)二手房所有稅費(fèi)均由購(gòu)房者承擔(dān)。近日，吳先生在朝陽(yáng)區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值150萬(wàn)的小戶型二類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用房，該房已滿五年可上市交易，但并非業(yè)主的唯一住房。 按現(xiàn)行政策，吳先生需替業(yè)主繳納總房?jī)r(jià)1%的個(gè)人所得稅，即150×1%=1.5萬(wàn)元；但是，如果按照新政策，因該經(jīng)濟(jì)適用房最初價(jià)值僅為20萬(wàn)元，如果按照差額繳稅即（150-20）×20%=26萬(wàn)。 這多出的24萬(wàn)多元的稅收，讓吳先生很頭疼。他說(shuō)，他購(gòu)買(mǎi)的這套小戶型用于自住，但現(xiàn)在，多出的20萬(wàn)限制住了他這種非投資者。吳先生希望，政策應(yīng)該進(jìn)行細(xì)化，對(duì)于非投資性的住房，應(yīng)給予個(gè)人所得稅減免或返還。 本次調(diào)控時(shí)間表
●各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市（除拉薩外），要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房（不含保障性住房）價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。
●市、縣人民政府應(yīng)于一季度公布年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃。
●2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?br/>●大力推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，到“十二五”期末，所有地級(jí)以上城市原則上要實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。 ■解讀
政策1二手房成交量必然萎縮
對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。 偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉介紹說(shuō)，此前北京二手房個(gè)人所得稅，可按照購(gòu)買(mǎi)價(jià)總額的1%繳納，也可以按照差額的20%來(lái)繳納。“由于按照總額1%繳納需要繳納的稅款更少，因此大部分交易都是據(jù)此來(lái)繳納個(gè)稅。” 中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，本次政策力度較大，特別是個(gè)稅按照差額20%收取，對(duì)二手房市場(chǎng)特別是一線城市過(guò)熱的二手房市場(chǎng)將有非常大的打擊效果。 胡景暉預(yù)計(jì)，調(diào)控細(xì)則公布后近期北京二手房交易將出現(xiàn)短期暴增，各區(qū)縣將會(huì)出現(xiàn)大批趕在新政正式實(shí)施前搶先過(guò)戶情況。從長(zhǎng)期看，二手房稅費(fèi)通常都轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方，因此二手房的交易量預(yù)計(jì)出現(xiàn)萎縮，但房?jī)r(jià)走勢(shì)尚無(wú)法判斷。不過(guò)，按照目前的政策，出售滿5年且是家庭唯一住房的免征個(gè)稅。胡景暉認(rèn)為，但這類(lèi)房屋今后仍應(yīng)是免征個(gè)稅的。 政策2二套房可實(shí)施差別化信貸
對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。 近期，二套房貸首付將調(diào)至7成，利率增至1.3倍的傳言甚囂。昨天公布的通知中，并未明確二手房貸的具體政策，但提出可進(jìn)一步提高。 陳志和胡景暉均認(rèn)為，各地應(yīng)該會(huì)從實(shí)際情況出發(fā)，來(lái)確定二套房的政策，除了繼續(xù)收緊外，國(guó)家也明確提出鼓勵(lì)改善性購(gòu)房需求，因此對(duì)于二套房也不能一棒子打死。同時(shí)，也要看當(dāng)?shù)劂y行自身的情況。 “如果真是調(diào)到7成，那和全款購(gòu)房也沒(méi)太多差別了。”胡景暉認(rèn)為，二套房也應(yīng)該實(shí)施差別化信貸政策，如果二套房購(gòu)買(mǎi)的是普通住房，則不應(yīng)該再上調(diào)。 政策3限購(gòu)政策全覆蓋
限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域。
陳志認(rèn)為，限購(gòu)要覆蓋城市的全部行政區(qū)域是細(xì)則非常嚴(yán)厲的條款。此前，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市限購(gòu)，但其周邊區(qū)域卻不限購(gòu)，這導(dǎo)致那些投資投機(jī)的購(gòu)房仍然有空間，也導(dǎo)致了這些不限購(gòu)區(qū)域的房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲。而此次新一輪調(diào)控中，明確了限購(gòu)的城市要覆蓋城市的全部行政區(qū)域。 “經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的周邊，比如北京周邊的香河、涿州等地，以及上海、杭州等城市周邊，按照政策也應(yīng)該要實(shí)行限購(gòu)。這樣就堵住了所有的漏洞，讓投資投機(jī)購(gòu)房完全沒(méi)有市場(chǎng)，住房也徹底回歸自住的屬性。”陳志說(shuō)。 不同類(lèi)型房應(yīng)區(qū)別對(duì)待
胡景暉說(shuō)，以前的房改房、經(jīng)適房，當(dāng)時(shí)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格只有兩三千甚至幾百元每平米，而如今的賣(mài)出價(jià)已經(jīng)高達(dá)數(shù)萬(wàn)元，這就意味著幾乎是全部交易額的20%來(lái)征稅。 胡景暉說(shuō)，“再加上營(yíng)業(yè)稅、契稅等，買(mǎi)一套300萬(wàn)的房子，稅費(fèi)要八九十萬(wàn)。”他認(rèn)為，北京出臺(tái)的調(diào)控落地細(xì)則中，應(yīng)該要根據(jù)房屋的不同性質(zhì)來(lái)區(qū)別稅收政策。 相關(guān)法規(guī)——國(guó)辦發(fā)[2013]17號(hào)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知
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