浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的公告為進(jìn)一步規(guī)范統(tǒng)一我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《清算規(guī)程》)等規(guī)定，現(xiàn)就土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題公告如下：
一、土地增值稅項(xiàng)目登記和納稅申報(bào)
(一)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況登記
新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，納稅人應(yīng)在首次報(bào)送《土地增值稅預(yù)繳納稅申報(bào)表》時(shí)，同時(shí)填報(bào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況登記表》；已開(kāi)始銷(xiāo)售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，納稅人應(yīng)于本公告施行后的2個(gè)月內(nèi)補(bǔ)報(bào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況登記表》。
(二)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目納稅申報(bào)
1、預(yù)繳申報(bào)：從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，對(duì)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部峻工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按月預(yù)征土地增值稅。納稅人應(yīng)在次月15日內(nèi)向主管地稅機(jī)關(guān)報(bào)送《土地增值稅預(yù)繳納稅申報(bào)表》及其他相關(guān)資料，辦理預(yù)繳納稅申報(bào)。
2、清算申報(bào)：符合清算條件的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，納稅人應(yīng)按照清算管理的有關(guān)規(guī)定辦理清算申報(bào)，向主管地稅機(jī)關(guān)報(bào)送《土地增值稅清算納稅申報(bào)表》及其他相關(guān)資料。
3、清算后申報(bào)：已完成清算的項(xiàng)目，對(duì)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目尾盤(pán)銷(xiāo)售所發(fā)生的轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)按月進(jìn)行納稅申報(bào)，并在次月15日內(nèi)向主管地稅機(jī)關(guān)報(bào)送《土地增值稅已清算項(xiàng)目后續(xù)銷(xiāo)售納稅申報(bào)表》。
二、土地增值稅清算受理
(一)對(duì)于符合《清算規(guī)程》第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿(mǎn)足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理紙質(zhì)清算申報(bào)，并提供《清算規(guī)程》第十二條規(guī)定的清算資料。對(duì)于符合《清算規(guī)程》第十條規(guī)定的可清算項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在符合可清算條件之日起15個(gè)工作日內(nèi)書(shū)面報(bào)告主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，并附報(bào)符合可清算條件的有關(guān)證明材料，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》之日起90日內(nèi)辦理紙質(zhì)清算申報(bào)，并提供《清算規(guī)程》第十二條規(guī)定的清算資料。
納稅人申請(qǐng)享受“建造普通住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%，免征土地增值稅”優(yōu)惠，應(yīng)在辦理土地增值稅清算申報(bào)時(shí)，一并填報(bào)《稅費(fèi)優(yōu)惠辦理登記表》。
(二)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人紙質(zhì)清算申報(bào)，應(yīng)及時(shí)對(duì)清算項(xiàng)目是否符合清算條件、報(bào)送資料是否齊全等情況進(jìn)行初審，并在10個(gè)工作日內(nèi)(納稅人補(bǔ)正材料時(shí)間不計(jì)算在內(nèi))做出是否受理的決定。
1、對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料齊全完備的，予以受理；
2、對(duì)清算項(xiàng)目符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的納稅人，應(yīng)制作《補(bǔ)正材料告知書(shū)》，要求納稅人在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)報(bào)相關(guān)資料，納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理；
3、對(duì)不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。
(三)納稅人未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。
三、土地增值稅清算審核
(一)土地增值稅納稅人是土地增值稅的清算主體，對(duì)其清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
(二)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算申報(bào)后，一般應(yīng)在90個(gè)工作日內(nèi)完成清算審核工作。情況復(fù)雜確需延長(zhǎng)清算審核時(shí)間的，經(jīng)縣級(jí)以上地方稅務(wù)局局長(zhǎng)批準(zhǔn)，可以延長(zhǎng)。
(三)對(duì)符合土地增值稅清算條件的項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《清算規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行審核，在清算審核中發(fā)現(xiàn)涉稅嫌疑問(wèn)題，可針對(duì)具體問(wèn)題約談納稅人，納稅人應(yīng)配合主管稅務(wù)機(jī)關(guān)就清算項(xiàng)目審核中存在的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行解釋、說(shuō)明、舉證，并提供相關(guān)證明材料。
(四)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)清算項(xiàng)目符合《清算規(guī)程》第三十四條規(guī)定的核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。
(五)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核結(jié)束后，應(yīng)及時(shí)下達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》，將清算審核結(jié)果書(shū)面通知納稅人，由納稅人在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的時(shí)限內(nèi)重新辦理土地增值稅清算申報(bào)，并做好補(bǔ)、退稅工作。
對(duì)符合“建造普通住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%，免征土地增值稅”優(yōu)惠政策的項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在清算審核結(jié)束后的7個(gè)工作日內(nèi)完成備案登記工作，并告知申請(qǐng)人。
四、土地增值稅清算核定征收
1.對(duì)按核定征收方式進(jìn)行清算的項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)采取通過(guò)國(guó)土部門(mén)查詢(xún)項(xiàng)目土地價(jià)格、參照當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)、同期同類(lèi)型房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格等因素，按不同類(lèi)型房產(chǎn)分別進(jìn)行評(píng)估，并經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，區(qū)分不同類(lèi)型房產(chǎn)核定應(yīng)征稅額。清算項(xiàng)目核定征收率原則上不得低于5%。
2.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核結(jié)束后，應(yīng)及時(shí)下達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》，將清算審核結(jié)果書(shū)面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。
3.對(duì)納稅人取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的、將生地變?yōu)槭斓睾筠D(zhuǎn)讓的，原則上不得核定征收。
五、四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本核定
在計(jì)算土地增值稅時(shí)，前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等“四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本”應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的“四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本”的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述“四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本”的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由各主管地方稅務(wù)局確定。
六、本公告自2015年3月1日起施行，即自2015年3月1日起，納稅人到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào)的清算項(xiàng)目應(yīng)按本公告規(guī)定執(zhí)行。
