去庫存政策再加碼,政策基調未變:當前政策依然維持貨幣政策與行業(yè)政策輪動托底的局面,繼降低首付比例及上調公積金存款利率后,下調房地產交易環(huán)節(jié)稅費,去庫存再次加碼。經(jīng)濟下行壓力加大的背景下,地產投資企穩(wěn)對宏觀經(jīng)濟具有重要意義,持續(xù)政策松動亦可視為決策層再次堅定穩(wěn)定地產需求及投資的信心,政策基調未變,城市分類調控也顯示出決策層對資產價格泡沫的適度防范。
大戶型及改善性置業(yè)稅費下降更明顯,體現(xiàn)政府鼓勵換房及改善性購房意圖:從具體稅率調整來看,調整后,個人購買90平以上住房契稅稅率由以前的3%-4%下調至1.5%;購買第二套住房稅率由以前的3%-4%下調至1%-2%;滿2年的非普通住宅納入免征營業(yè)稅范圍。從契稅和營業(yè)稅的調整來看,大戶型及改善性置業(yè)稅費下調更明顯,聯(lián)系月初大幅下調二套房首付比例,均體現(xiàn)政府鼓勵換房及改善置業(yè),提高居住質量的意圖,亦符合我國已基本實現(xiàn)戶均一套房的實際。
核心二線城市更為受益,一線城市取消普通住宅限制:本次北上廣深僅下調首次購買90平以上住房契稅,仍反映除政府部門因地制宜、分類調控的意圖。對于銷量已持續(xù)改善,供需相對均衡的核心二線城市,持續(xù)的政策松動對提升購房需求更具意義。同時,之前一線城市契稅優(yōu)惠局限于普通住宅,新政則有所放寬,符合條件的首套房可享受契稅優(yōu)惠。
投資建議:我們認為持續(xù)政策加碼有助于提升地產板塊整體估值水平,加上近期板塊估值下修較多,龍頭房企保利對應2016年PE僅6倍,防御價值凸顯,建議投資者在控制倉位基礎上,適度博弈超跌價值及小市值個股等,主要關注:1)攻守兼?zhèn)涞男袠I(yè)龍頭招商蛇口、金地集團,2)收益成交量回升的世聯(lián)行2)轉型及國改個股中體產業(yè)、中航地產、廣宇集團、北京城建等;3)小市值轉型潛力股粵宏遠、大龍地產、綿世股份等。
風險提示:地價上漲對行業(yè)利潤擠壓的風險;部分地區(qū)房價下行風險。
