1.企業基本情況
XX省XX市XX房地產開發有限公司成立于2001年4月，注冊資本4000萬元，是經省建設廳批準的具有二級資質的房地產開發企業，集房地產開發、施工、銷售、物業服務為一體。自2001年公司成立以來，先后開發了三個住宅小區及一個商業地產項目，總建筑面積約38萬平方米。公司的項目開發和經營管理在市建委組織的項目評比中，綜合積分名列前茅，并取得了優異的社會效益和經營效益。
xx房地產開發建設有限公司于2004年開始分二期開發設計XX住宅小區。2006年初結束一期工程，處于銷售階段；二期工程從2006年6月開始預售，計稅毛利率15%。
2007年初，XX市地稅局對該企業2006年度的企業所得稅開展納稅評估工作。
2.采集評估數據
（1）評估數據取得
①企業所得稅年度納稅申報表
稅務人員從企業2006年度所得稅申報表及其附表中得到以下數據：銷售收入83305560元，銷售成本47953706元，營業稅金及附加6019127地，期間費用1857862元（其中銷售費用6576616元，管理費用8511094元，財務費用3490152元），利潤總額為10754865元，銷售未完工開發產品的預計毛利5697970元，預繳營業稅金及附加5204984元，應納所得稅額4627161元。
②企業年度會計報表
稅務人員從企業2006年度會計報表及其附表中得到以下數據：貨幣資金30595000元，期初應收賬款948000元，期末應收賬款1955000元，期初其他應付款3883774元，期末其他應付款24372951元，期初其他應收款2163500元，期末其他應收款3654100元，預收賬款期初余額42090212元，預收賬款期末余額80076678元，期初存貨110807408元，期末存貨74225740元。
③企業其他涉稅信息表
稅務人員從企業其他涉稅信息表中得到以下數據：項目一期工程土地成本53899152元，建筑安裝工程費60612331元，基礎設施費8358108元，前期工程費4546249元，配套設施費3579603元，開發間接費11155040元，合計開發成本142150483元。項目二期工程銷售未完工開發產品收入80076678元，定金5758200元。企業預繳營業稅4003834元，預繳土地增值稅800767元。項目本期開發成本11372100元。
項目一期完工后開發成本結轉到開發成本，一期工程可售面積為45635平方米，已售面積15170平方米，根據銷售面積與可售面積的占比計算成本結轉率為33.24%。一期工程開發成本隨著銷售按比例結轉至銷售成本，經計算各項成本明細如下：土地成本17916078元，建筑安裝工程費20147539元，基礎設施費2778235元，前期工程費1511173元，配套設施費1189860元，開發間接費3707935元。
④地稅內部信息
2006年企業共繳納營業稅金及附加8450261元，其中繳納營業稅6440323元，繳納土地增值稅1288065元。
（2）第三方信息取得
稅務人員根據房地產行業的特點采用內外結合、由外及內的辦法，從第三方取得基礎資料和數據。
①土地管理部門和房屋拆遷管理部門信息：項目一期征用土地21430平方米，土地出讓金24570000元，拆遷安置補償費20881042元，土地交易費及其他稅費8448110元，全部繳清。項目二期征用土地11560平方米，土地出讓金10890000元，拆遷安置補償費9255205元，土地交易及其他稅費3745934元。
②規劃部門信息：項目一期可售面積45635平方米，項目二期可售面積38526平方米。
③管管部門信息：項目已售面積15170平方米，已售均價為6000元/平方米，已預售面積14650平方米，預售均價為6500元/平方 。
④市地稅局在對2006年度房地產企業所得稅開展納稅評估工作之前，將當地房地產企業按規模進行分類，選擇了具有代表性的30家企業進行深入調查，根據這些房地產企業當年申報的銷售收入、銷售成本、銷售費用等數據計算各預警指標值，并結合稅務人員的評估經驗及判斷進行修正，最后運用統計學原理計算出各指標行業平均水平及預警區間。
通過對30家典型房地產企業的工程預算、結算書信息進行整理，計算單項工程單位面積建筑安裝工程費及各項開發成本占建安費用的比率，在30個樣本數據的基礎上運用統計學原理計算出行業平均水平及預警區間范圍見表A-15。
表A-15
指標行業平均水平預警區間下限預警區間上限稅負差值率17%14%20%商品房銷售成本率50%42%58%銷售費用收入比率 3%1%5%前期工程建設費占建筑安裝工程費比率6%3%9%基礎設施建設費占建筑安裝工程費比率13%9%17%公共配套設施建設費占建筑安裝工程費比率5%3%7%開發間接費占土地成本及建筑安裝工程費比率10%6%14%單位面積建筑安裝工程費（元/平方米）130012001400
說明：行業平均水平根據當期選取的樣本平均值進行測算，預警區間（預警上、下限）是在行業平均值基礎上可上下浮動的合理范圍，表中指標高于預警上限視為異常。
稅務人員根據該企業前四年度納稅申報表和會計報表中其他應付款、期間費用、管理費用等數據，計算指標歷史水平見表A-16。
表A-16
項目2002年2003年2004年2005年期初其他應付款（元）5259612608060144821025372951期末其他應付款（元）6080601448210253729513883774其他應付款變動率（%）15.626.319.927.7管理費用（元）4252013538210462604835364500管理費用變動率（%）-26.616.314.3銷售費用（元）3111260410152630685483873518銷售費用變動率（%）-31.825.226.2財務費用（元）4152809517065069550385081154財務費用變動率（%）-24.534.526.9說明：表中變動率數值取絕對值。
