湖南省地方稅務(wù)局公告2014年第7號(hào) 2014.4.28為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管，規(guī)范土地增值稅管理，防控執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn),根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）等文件精神，現(xiàn)就我省土地增值稅有關(guān)政策公告如下：
一、關(guān)于土地增值稅清算主體
土地增值稅清算申報(bào)是納稅人應(yīng)盡的法定義務(wù)。土地增值稅清算應(yīng)以納稅人為主體，納稅人應(yīng)當(dāng)對(duì)其土地增值稅清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)。
對(duì)于符合清算條件的納稅人未按照稅法規(guī)定或者稅務(wù)機(jī)關(guān)依法確定的申報(bào)期限、申報(bào)內(nèi)容如實(shí)辦理土地增值稅清算申報(bào)的，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》相關(guān)規(guī)定處理。
二、關(guān)于土地增值稅清算分期、分類(lèi)
土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，原則上以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為依據(jù)確認(rèn)清算單位。
清算單位應(yīng)按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅類(lèi)型分類(lèi)，分別計(jì)算增值額、增值率，據(jù)此申報(bào)土地增值稅。
三、關(guān)于地下車(chē)庫(kù)（位）清算處理問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的可售地下車(chē)庫(kù)（位），按照非住宅類(lèi)型房地產(chǎn)清算。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用地下建筑和按政府規(guī)定建造的地下人防工程改造的不可售地下車(chē)庫(kù)（位），建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或無(wú)償移交給政府的（以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記、公證部門(mén)公證或在房地產(chǎn)項(xiàng)目顯著位置公告并被全體業(yè)主知曉為判斷依據(jù)），其成本、費(fèi)用可以扣除；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓上述不可售地下車(chē)庫(kù)（位）永久使用權(quán)取得的收入，應(yīng)按照地上房地產(chǎn)不同類(lèi)型建筑面積占比，分別計(jì)入不同類(lèi)型房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入征收土地增值稅，其成本、費(fèi)用按照配比原則扣除。
四、關(guān)于土地成本計(jì)算分?jǐn)倖?wèn)題
對(duì)于成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)按分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地面積占該成片受讓土地總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“土地成本”)。同一項(xiàng)目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，按不同類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建筑面積占該項(xiàng)目總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀?。但?duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類(lèi)型房地產(chǎn)，應(yīng)按該類(lèi)型房地產(chǎn)占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>
五、關(guān)于住宅與商業(yè)用房的成本扣除問(wèn)題
單棟建筑物既有住宅又有商業(yè)用房的，商業(yè)用房的建筑安裝工程費(fèi)可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整。
商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房平均層高/住宅平均層高
六、關(guān)于開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用問(wèn)題
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)、工程監(jiān)理費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)等。
七、本公告自2014年5月1日起執(zhí)行，凡與本公告不符的改按本公告的規(guī)定執(zhí)行。
特此公告。
