在日常咨詢工作中，我們遇到這么一個問題，今天拿出來和大家一起探討交流，并給出我們的專業財稅判斷。
案例：“我們是新疆的一家房地產開發企業，目前在建設工業園區廠房，土地性質：工業用地，已經辦理了《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》，無法辦理《商品房預售許可證》。我們套用的是房地產開發商品房模式。開發完成后，我們對外轉讓工業園區廠房，該如何繳納土地增值稅呢？是按舊房還是開發產品繳納？”
一、判斷項目性質
轉讓工業園區廠房是否為房地產開發項目，主要從以下幾點進行判斷：
1、開發主體是否具有房地產開發經營范圍；
2、開發主體是否具有房地產開發相應等級資質；
3、是否取得《銷售許可證》或《預售許可證》。
結合案例，我們可以判斷房地產開發企業轉讓工業園區廠房，由于銷售手續不齊全，無法取得《銷售許可證》或《預售許可證》，實務操作中，需要將廠房的產權證先辦理在房地產開發企業名下，然后再和業主辦理產權過戶手續。
所以，不屬于房地產開發企業的開發項目，不能按開發產品繳納，而需要按轉讓舊房計算繳納土地增值稅，并且收到預收款是無需預繳土地增值稅的。
二、轉讓舊房土地增值稅的計算方法
1、確定轉讓舊房應稅收入；
2、確定轉讓舊房準予扣除的項目金額：
（1）房屋及建筑物的評估價格；
備注：房屋及建筑物的評估價格是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確定。
重置成本是指，對舊房及建筑物，按轉讓時的建材價格及人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結構、同樣建設標準的新房及建筑物所需花費的成本費用。
成新度折扣率是指，按舊房的新舊程度做一定比例的折扣。
（2）取得土地使用權所支付的地價款或出讓金、按國家統一規定交納的有關費用；
備注：對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，在計征土地增值稅時不允許扣除。
（3）轉讓環節繳納的稅金；
3、計算轉讓舊房的土地增值額；
4、計算轉讓舊房的土地增值額與扣除項目金額之比，確定適用稅率及速算扣除系數；
5、計算應繳納的土地增值稅
應納土地增值稅＝土地增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數
三、轉讓舊房和銷售開發項目在土增計算方面的主要區別
轉讓舊房和銷售開發項目在土增計算方面的主要區別是扣除項目不同。
1、轉讓舊房的扣除項目為：房屋及建筑物的評估價格；取得土地價款及有關費用；以及在轉讓環節繳納的稅金；
2、銷售房地產開發項目的扣除項目主要有：取得土地價款及有關費用；開發成本、開發費用、轉讓房地產有關稅金、加計扣除。
綜上所述，房地產開發企業轉讓工業園區廠房需要按轉讓舊房計算繳納土地增值稅，較開發項目少了開發費用和加計扣除兩部分扣除項目，從而有可能增加增值額，多繳納土地增值稅。
