財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅[2010]94號(hào)）明確規(guī)定，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減按1.5%征收契稅。
對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
“家庭唯一住房”是納稅人是否可以享受稅收優(yōu)惠政策的唯一依據(jù)，但是由于房產(chǎn)管理部門(mén)采集信息的標(biāo)準(zhǔn)不一致，為納稅人提供的家庭唯一住房證明上信息資料不全，未登記房產(chǎn)所有人的身份證號(hào)碼，從而造成了無(wú)法區(qū)分與納稅人同名房產(chǎn)的真實(shí)性。
同時(shí)，在契稅征收過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)有許多外地人來(lái)本地購(gòu)買(mǎi)住房，由于本地房產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)并未與外地聯(lián)網(wǎng)，本地房產(chǎn)管理部門(mén)查詢不到相關(guān)信息，存在“家庭唯一住房”認(rèn)定的漏洞。
筆者認(rèn)為，應(yīng)從以下幾個(gè)方面解決問(wèn)題：
一、強(qiáng)化綜合治稅，實(shí)現(xiàn)資源信息共享
稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的聯(lián)系，建立密切的合作關(guān)系，實(shí)行源頭控管。要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司每月向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送房產(chǎn)銷售清單，建立以稅務(wù)機(jī)關(guān)為主，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商配合，國(guó)土部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)共同把關(guān)的契稅信息網(wǎng)絡(luò)，并建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代征機(jī)制。
二、規(guī)范契稅減免優(yōu)惠
對(duì)申請(qǐng)享受低稅率優(yōu)惠的納稅人，征收機(jī)關(guān)應(yīng)首先查詢納稅人的契稅納稅記錄；無(wú)記錄或有記錄但有疑義的，根據(jù)納稅人的申請(qǐng)，由戶口所在地或購(gòu)房所在地的房產(chǎn)主管部門(mén)通過(guò)房屋登記信息系統(tǒng)查詢納稅人家庭住房登記記錄，并出具書(shū)面查詢結(jié)果。
如因當(dāng)?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，納稅人應(yīng)向征收機(jī)關(guān)提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書(shū)面誠(chéng)信保證書(shū)。
凡是不能提供上述規(guī)定證明材料的納稅人，其購(gòu)買(mǎi)的住房應(yīng)界定為不屬于家庭唯一住房，一律適用3%的稅率征收契稅。
“唯一住房”契稅有優(yōu)惠詳解界定家庭唯一住房標(biāo)準(zhǔn)(合肥晚報(bào) 2010-12-2)
自從9月29日國(guó)家房地產(chǎn)二次調(diào)控“新國(guó)五條”出臺(tái)，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)人所得稅有關(guān)優(yōu)惠政策出臺(tái)后，購(gòu)房戶提出的問(wèn)題就層出不窮。合肥市財(cái)政局在新契稅標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容公布后，時(shí)至今日電話仍然不斷，其中最集中的咨詢是關(guān)于“家庭唯一住房”如何認(rèn)定的，畢竟“各家情況千差萬(wàn)別”，市財(cái)政局今天上午專門(mén)詳解唯一住房界定標(biāo)準(zhǔn)，并整理出自1997年以來(lái)合肥市歷次住房契稅政策調(diào)整情況表，以便購(gòu)房戶們對(duì)照看明白。
“家庭唯一住房”堵認(rèn)定漏洞
對(duì)于人們購(gòu)買(mǎi)家庭唯一普通住房，省財(cái)政廳契稅新政細(xì)則明確規(guī)定，繼續(xù)享受相應(yīng)的優(yōu)惠政策。也就是面積在90-144平方米的，減半征收契稅;而面積在90平方米及以下，交納契稅時(shí)稅率降為按1%計(jì)算。由于和購(gòu)房者的切身利益息息相關(guān)，十分受關(guān)注，那么到底“家庭唯一住房”該如何界定和實(shí)施?對(duì)此，合肥市財(cái)政局有關(guān)負(fù)責(zé)人上午表示，主要看房產(chǎn)證上戶主的家庭是否擁有超過(guò)1套的住房，而家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女。
按安徽省財(cái)政廳會(huì)同有關(guān)部門(mén)制定的具體操作辦法，“家庭唯一住房”證明由家庭所在市或縣(區(qū))房地產(chǎn)主管部門(mén)出具。而這已經(jīng)不是第一次要求房地產(chǎn)管理部門(mén)出具相關(guān)證明。早在一次房地產(chǎn)調(diào)控中二套房貸款細(xì)則出臺(tái)后，合肥市民如果需要按首套房政策辦理貸款，就需要由房管局出具首套房證明;而契稅稅率調(diào)整后，“家庭唯一住房”的判定權(quán)再一次交由房地產(chǎn)管理部門(mén)來(lái)執(zhí)行。但目前合肥市房產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)并未與外地聯(lián)網(wǎng)，如果有外地人在外地買(mǎi)了房，再到合肥來(lái)買(mǎi)房，按說(shuō)不應(yīng)算唯一住房，但合肥房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)查詢不到相關(guān)信息，存在“家庭唯一住房”認(rèn)定的漏洞。據(jù)介紹，為避免買(mǎi)房人鉆政策空子，納稅人應(yīng)向征收機(jī)關(guān)提交家庭唯一住房書(shū)面保證，這樣立即可以按家庭唯一住房交契稅。
多種情況必要時(shí)寫(xiě)誠(chéng)信保證
“我2008年上半年賣(mài)出了廠里的房改房舊房子，且已過(guò)戶。今年10月2日購(gòu)買(mǎi)一套115平米的滿5年的二手房，現(xiàn)要交契稅，請(qǐng)問(wèn)現(xiàn)在這套房子辦契稅能算家庭唯一住房嗎?”對(duì)購(gòu)房戶而言，有的擔(dān)心自己曾先后買(mǎi)過(guò)兩套房，但賣(mài)掉其中的一套，現(xiàn)在住的就是家庭唯一住房，但在自己契稅記錄上是有兩套房的，豈不是就享受不了優(yōu)惠嗎?在這種情況下，就可以通過(guò)寫(xiě)書(shū)面誠(chéng)信保證書(shū)為自己“證明”。
在查不到納稅人的契稅記錄，或者對(duì)契稅記錄有疑義的，可以結(jié)合房產(chǎn)部門(mén)的房屋登記信息系統(tǒng)，查詢納稅人的家庭住房登記記錄，家中有沒(méi)有房一查便知。但如果暫時(shí)不具備查詢條件，如有些外地人，在合肥買(mǎi)了一套房，在合肥屬于“家庭唯一住房”，但由于房產(chǎn)部門(mén)之間信息不能方便有效溝通，工作人員就不能清楚了解其與其家庭成員在外地是否另有房產(chǎn)。因此，需要購(gòu)房戶先提交保證書(shū)。等到條件允許，合肥房產(chǎn)機(jī)關(guān)再向其戶口所在地房產(chǎn)部門(mén)進(jìn)行函調(diào)和核查其房產(chǎn)資料。市民如果向征收機(jī)關(guān)提交虛假的誠(chéng)信保證書(shū)，有關(guān)部門(mén)將按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。
區(qū)分首套房和家庭唯一住房
如有購(gòu)房戶問(wèn)，我2009年(婚前)在江蘇鎮(zhèn)海買(mǎi)過(guò)一套單身公寓，今年國(guó)慶前賣(mài)掉了(婚后)，現(xiàn)在重新買(mǎi)新房子，這樣以我丈夫名義能算首套房嗎?我們這樣情況屬于家庭唯一住房嗎?很多人分不清首套房和家庭唯一住房的區(qū)別，以此案例來(lái)說(shuō)，新購(gòu)住房可以作為家庭唯一住房來(lái)認(rèn)定。首套房是商業(yè)銀行放貸時(shí)用到的概念，商業(yè)銀行是認(rèn)房又認(rèn)貸，也就是說(shuō)只要你之前貸款買(mǎi)過(guò)房，不管現(xiàn)在那套房子是否出售，去銀行貸款都算二套房。新政提出的是“家庭唯一住房”的概念，是“以目前所擁有的住房來(lái)判斷”。兩者有部分重合，即首套房是家庭唯一住房，而家庭唯一住房不一定是首套房。
為子女買(mǎi)房能否算唯一住房
按照新政，對(duì)于子女有房的情況，要根據(jù)孩子年齡，區(qū)別對(duì)待看是否是唯一住房。而“家庭唯一住房”中的家庭是指家中的未成年子女，即未滿18周歲。如果孩子是已滿18歲、未到法定婚齡的成年人(男22周歲，女20周歲)，那么孩子本人可以單獨(dú)看成一戶，他還是可以直接享受一次“唯一住房”的優(yōu)惠契稅政策;到了法定婚齡的成年人則必須提供未婚證明，才可以享有該政策。
典型問(wèn)答
問(wèn)：近期剛把兩年前貸款買(mǎi)的房子賣(mài)了，現(xiàn)在又買(mǎi)了一套房，目前家庭僅有這一套房子，這種情況是不是家庭唯一住房呢?
答：這種情況屬于家庭唯一住房。目前只要購(gòu)房者在辦理申報(bào)納稅手續(xù)的時(shí)候，購(gòu)房者及家庭成員(包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女)僅有此一套房產(chǎn)，即可認(rèn)定為唯一住房，和買(mǎi)房記錄及貸款記錄沒(méi)有關(guān)聯(lián)。
問(wèn)：目前我已經(jīng)有一套房子了，我女朋友沒(méi)有購(gòu)房記錄，現(xiàn)在我想和女友共同再買(mǎi)一套房子，這種情況是不是可以認(rèn)定為家庭唯一住房?
答：這種情況不屬于家庭唯一住房。對(duì)于雙方共同購(gòu)房，如果一方已有房產(chǎn)，即被判定為非唯一住房。
問(wèn)：現(xiàn)在一家三口住在一間單室套里，孩子跟著父母睡，但是隨著孩子慢慢長(zhǎng)大，覺(jué)得越來(lái)越不方便，想換一套兩室一廳，像我這種情況，能不能享受唯一住房的優(yōu)惠政策呢?
答：如果是先賣(mài)了唯一的住房后再買(mǎi)，即賣(mài)舊買(mǎi)新，那他就符合唯一住房的認(rèn)定;反之，如果買(mǎi)新賣(mài)舊，想先買(mǎi)了之后，再賣(mài)掉老房子，那么在他購(gòu)這套新房時(shí)，就不是唯一住房，自然也就不能享受優(yōu)惠。 |
