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| 房企跨期業務補開增值稅發票有例外規定 |
| 發布時間：2017/1/5 來源： 閱讀次數：2211 |
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營業稅改征增值稅自2016年5月1日全面推開，在實務中存在稅制轉換日前后交叉的一些業務（稱為“跨期業務”）。判斷一項跨期業務是繳納營業稅還是增值稅，應以其法定納稅義務發生時間為標準，而不能由稅務機關或納稅人任意選擇。該項業務的法定納稅義務發生時間在4月30日之前的，仍應按營業稅政策繳納營業稅；納稅義務發生時間在5月1日之后的，就繳納增值稅。
另外，按照營改增政的稅收政策規定，本次試點納稅人納入營改增試點之日前發生的應稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應按照營業稅政策規定補繳營業稅。
在實務中，發生上述情形時會帶來一個問題，那就是相應的發票開具問題。因為本次營改增政的稅收政策規定，自2016年5月1日起，地稅機關不再向原營業稅納稅人發放發票。
為了解決營改增過渡期跨期業務的發票開具問題，國家稅務總局《
關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（
國家稅務總局公告2016年第23號）特規定，納稅人在地稅機關已申報營業稅未開具發票，2016年5月1日以后需要補開發票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發票。同時還明確：稅務總局另有規定的除外。
據此，在另有新的稅收政策之前，已申報繳納營業稅但未開具營業稅發票的原營業稅納稅人，應在2016年12月31日之前及時按規定開具編碼為“603已申報繳納營業稅未開票補開票”的增值稅普通發票，但不得自行開具或申請代開增值稅專用發票。需說明的是，如果在以后，國家稅務總局出臺新的政策，延續該項補開增值稅發票的政策，則按新規定執行即可。
在上述情形中，銷售自行開發的房地產項目的納稅人又是其中的特例。
房地產項目開發周期長，不同企業、不同項目的實際情況也不盡一致，如有的房地產企業，在營改增以前收取了預售房屋款項，但至今仍未實際交房，或實測面積未定等等；還有地稅機關對房地產開發企業的營改增之日以前的原營業稅事項的檢查及補繳營業稅等。
如何看待房地產開發企業在營改增后相關跨期業務的發票開具問題呢。
國家稅務總局2016年第18號公告發布的《
房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（簡稱“
第18號公告”）中規定，銷售自行開發的房地產項目的納稅人，2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具或申請代開增值稅專用發票。
國家稅務總局《
關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（
國家稅務總局公告2016年第23號，簡稱“第23號公告”）在作出“納稅人在地稅機關已申報營業稅未開具發票，2016年5月1日以后需要補開發票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發票”的規定時，也留下了一項例外規定，即“稅務總局另有規定的除外”。
那么，前述第18號公告關于房地產開發企業跨期業務開具增值稅發票的規定，是否即為第23號所稱的“稅務總局另有規定的除外”中的例外情形呢？
前述第18號公告中只規定了房地產企業營改增以前收取并已繳營業稅的預售款，未開具營業稅發票的可以開具增值稅普通發票，沒有規定開具此類增值稅發票的截止時間。而對此類補開增值稅發票事項統一作出截止時間規定的第23號公告發布于第18號公告之后，那么第18號公告這種沒有規定截止時間的表述，能否理解為就是第23號公告所稱的“稅務總局另有規定的除外”中的例外情形呢？
相關正式文件，對此沒有明確規定。而國家稅務總局在對第23號公告的解讀中，以舉例的方式寫到：納稅人在地稅機關已申報營業稅未開具發票，2016年5月1日以后需要補開發票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發票，稅務總局另有規定的除外，如《
國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(
國家稅務總局公告2016年第18號)規定：小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得申請代開增值稅專用發票。本條規定并無開具增值稅普通發票的時間限制。
對于本條解讀，有人提出，這里只是對小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，開具跨期業務的增值稅發票作了規定，而沒有對一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，開具跨期業務的增值稅普通發票是否有時間限制作出解釋，因此，一般納稅人的房地產開發企業在2016年12月31日以后是否還能這樣補開增值稅發票尚不明確。
對此，筆者倒是認為，
第18號公告只是因行文的格式需要，分別對房地產開發企業中的小規模納稅人和一般納稅人，補開跨期業務的增值稅發票作了規定，其實質規定是一致的。至于總局對23號公告的解讀中，只提及小規模納稅人而未提及一般納稅人，這是舉例的一種方式，并不代表房地產企業中的一般納稅人就不能如此執行。在此問題上，兩者應當是一致的。
因此，房地產開發企業（包括一般納稅人和小規模納稅人）銷售自行開發的房地產項目，在營改增全面推開（2016年4月30日）之前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，但不得自行開具增值稅專用發票或者申請代開增值稅專用發票。
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