政策規定：
《國家稅務總局關于物業管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2016年54號）規定：提供物業管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。
本公告自發布之日起實施。2016年5月1日以后已發生并處理的事項，不再作調整；未處理的按本公告規定執行。
備注：公告自發布之日是2016年8月19日。
總局解讀：
一、有關背景
2016年5月1日全面推開營改增以來，我們陸續接到各地稅務機關和納稅人反映，物業公司提供物業服務時代收水費，若按適用稅率征收增值稅可能導致稅負上升，為穩定營改增后物業公司稅負水平，經研究，我們制發公告，對于物業公司收取的自來水水費給予一定的特殊政策安排。
二、主要內容
提供物業管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除納稅人支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。同時，納稅人可以按3%向服務接受方開具增值稅專用發票。
小陳稅務收集的實務問題：
1.政策適用范圍實務問題一
按照總局的解讀，該政策是針對物業公司的，但是實務中存在一些公司（比如一些典型的國企改制的***實業公司）名稱中不是物業，但是有物業經營范圍，提供物業服務，也應該能適用該條政策。
2.政策適用范圍實務問題二
納稅人采用“收取的自來水水費按照簡易計稅差額繳納增值稅繳納增值稅”，是否必須同時提供物業服務呢？
【例1】房主企業A把房子出租給企業B，租房合同約定物業費由房主企業A繳納，但是企業B發生的水電費由其自行向物業公司繳納，那么物業公司收企業B得水費可否“按照簡易計稅差額繳納增值稅繳納增值稅”，小陳稅務個人理解，公告的目的是“穩定營改增后物業公司稅負水平”，應該是可以的，最后以當地稅務機關的口徑為準。
【例2】物業公司僅對客戶提供收取水費，沒有任何其他物業收費關系，可否“按照簡易計稅差額繳納增值稅繳納增值稅”，小陳稅務個人理解，屬于特色政策，看當地的口徑。
3.提供物業管理服務的納稅人，向服務接收方收取的電費沒有特殊政策
上述政策是為了解決物業管理服務的納稅人水費轉售的稅率/征收率差的問題，即物業管理服務的納稅人銷售水費按照國家稅務總局公告2016年第54號文件發布之前，應該按照一般計稅方法適用稅率13%計算繳納增值稅，但是物業管理服務的納稅人從自來水公司獲取的水費的進項適用征收率為3%，所以產生稅率/征收率差的問題。
而轉售電費，一般納稅人采用一般計稅方法，銷售和購買電費適用稅率都是17%。
4.一般納稅人和小規模納稅人都適用上述政策。
5.政策是“簡易計稅差額繳納增值稅繳納增值稅”，其適用的征收率3%，不管向服務接受方開具增值稅專用發票還是增值稅普通發票，適用的征收率都是3%。
6.政策中既有“簡易計稅”和“差額政策”，是否需要備案，請咨詢當地稅務機關。
7.“簡易計稅差額繳納增值稅繳納增值稅”，但是可以對外全額開具專票。
8.差額扣除內容限定為“自來水水費”，不包含污水處理費等。
特別提醒，差額扣除內容是“收取自來水水費”中對應的向自來水廠購買的自來水費，包括消耗性的差異，實務中會出現繳納的自來水量（總表）大于收費自來水的量（各家分表）。
但是物業公司自用的自來水，不能差額，所以物業公司將自用的水費和“收取自來水水費”的成本分開核算，不然稅務局不認可對應的水費差額。
9.差額計稅公式
應納稅額=（收取的自來水水費含稅-對外支付的自來水水費含稅）/（1 3%）╳3%
10.“其對外支付的自來水水費”需要取得發票或財政票據，不一定要取得專票，取得普票也可以差額。
11.“其對外支付的自來水水費”即使取得增值稅專用發票，也不能抵扣進項稅額，實務中為了防止產生滯留票，建議一般納稅人將上述專票認證后做進項稅額轉出。
【例3】提供物業管理服務的納稅人轉售自來水費選擇簡易計稅差額納稅，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅，其中向服務接受方收取的自來水水費8.24萬（含稅），對外支付的自來水水費7.21萬元（含稅），應納稅額=（8.24萬-7.21萬）/（1 3%）×3%=0.03萬元。
物業管理服務的納稅人可以向服務接受方全額開具增值稅專用發票，即可以開具自來水水費8.24萬（含稅）的專票。
12.思考：總局發布上述政策，是不是說提供物業管理服務的納稅人同時向服務接受方同時提供銷售水電和物業服務，不能采用混合銷售政策，大家可以討論哦！
13.會計處理：等財政部發布新的《增值稅會計核算辦法》
