廣州市城市更新舊村改造項目主要可分為城市更新片區劃定、實施方案表決、選取開發企業、拆遷補償、申請用地轉化、申請供地、開發建設等階段。
1.市城市更新部門編制城市更新中長期規劃，劃定城市更新片區并制定城市更新片區策劃方案。市城市更新部門應結合城市更新片區策劃方案，組織編制城市更新年度計劃，其中包括片區計劃、項目實施計劃和資金使用計劃(各區政府應當于每年6月底前向市城市更新部門申報納入下年度城市更新年度計劃的項目;市政府各部門及直屬企事業單位、土地權屬人可于每年6月底前向市城市更新部門申報下年度城市更新年度計劃項目)。
2.對納入城市更新年度計劃的項目，由區政府組織編制城市更新項目實施方案。此方案應經專家論證、征求意見、公眾參與、部門協調、區政府決策等程序后，形成項目實施方案草案及其相關說明，由區政府上報市城市更新部門協調、審核。其中重點審議項目實施方案的融資地塊、改造方式、供地方式以及建設時序等。區政府應當按照審核意見修改完善項目實施方案，涉及表決、公示的，完成相關程序后，由區政府送市城市更新部門審核。審議通過后，由城市更新部門辦理項目實施方案批復并公布。
3.對于舊村更新改造項目可設立舊村改造村民理事會(以下簡稱“村民理事會”)，村民理事會始于項目啟動之時，終于項目改造完成之時。主要協助村集體經濟組織，協調村民意見征詢、利益糾紛和矛盾沖突，保障村集體和村民在舊村莊更新中的合法權益，順利推進舊村莊更新。
4.村集體組織表決同意項目實施方案后，報送有權機關審批。村集體組織通過公開交易方式選擇開發企業參與改造。完成拆遷補償安置后，村集體組織申請辦理集體建設用地轉為國有建設用地手續。
5.批準轉為國有建設用地后，復建地塊采取劃撥方式給村集體組織，融資地塊由政府協議出讓給開發企業。開發企業繳納土地出讓金后對融資地塊實施改造，并承擔復建地塊建造、整治的工程成本。復建地塊的設計、建造和竣工驗收由開發企業委托施工企業負責，費用支出也由開發企業實際負擔。
二、稅務基礎要點
廣州市的“融資地塊”與“復建地塊”模式與其他城市更新模式最大的不同在于供地時已經明確了確權主體，即“融資地塊”初始產權屬于開發企業，而“復建地塊”初始產權屬于村集體。基于此特點，廣州市的“融資地塊”與“復建地塊”模式的稅務處理與其他模式有較大差異。
(一)針對被征收方(農村集體經濟組織和村民)
1.增值稅：根據財政部國家稅務總局《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號文)附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第一條“下列項目免征增值稅”第(三十七)款“土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者”，村集體取得復建地塊建筑免征增值稅。
2.個人所得稅：對被搬遷人按照國家有關規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。
3.企業所得稅：被搬遷企業應按規定繳納企業所得稅，符合政策性搬遷規定情形的，在搬遷期間發生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當期應納稅所得額，而在完成搬遷(不超過五年)的年度，對搬遷收入和支出進行匯總清算。
(二)針對土地受讓方(開發企業)
1.開發銷售環節增值稅：開發企業取得融資地塊土地使用權并向政府部門支付土地價款，按國家稅務總局發布的《關于房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告2016年第18號)的相關規定，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額，土地價款可在計算增值稅時按銷售比例在未來銷售額中逐步扣除。
2.開發商將復建地塊建筑移交給集體經濟組織過程中的增值稅：開發企業承擔復建地塊物業建造等，由于復建地塊土地使用權與地上物業權屬始終屬在集體經濟組織名下，屬于提供建筑服務，應按照建筑服務視同銷售的相關規定繳納增值稅，而非按不動產轉讓繳增值稅，從價格上看，兩者差異巨大。
3.企業所得稅：取得土地使用權所發生的支出(包括復建地塊相關支出)作為土地開發成本進行稅務處理。
三、參考案例
(一)項目背景
E村經濟聯合社通過“三資平臺”招標方式公開選取合作企業(F合作方)，完成地上房屋拆遷和轉為國有建設用地手續后，F合作方以協議方式取得“融資地塊”、并承擔“復建地塊”的安置房建造，復建地塊由政府劃撥給村經濟聯合社。復建地塊上的安置房建設完成后，整體確權給村經濟聯合社，村經濟聯合社按照之前的征地補償協議將安置房過戶到村民名下，如果涉及村民補差價的，村民直接支付給開發商。
(二)“復建地塊”與“融資地塊”的涉及稅費
融資地塊開發環節中，F公司對外銷售時涉及到增值稅、土增稅、企業所得稅、印花稅。復建地塊安置環節中，E村經濟聯合社把房屋分給村民涉及到增值稅、土增稅、企業所得稅、印花稅。
四、深圳非農建設用地凈地開發模式與廣州“復建地塊”、“融資地塊”模式的財稅處理差異
(一)深圳非農建設用地凈地開發模式與廣州“復建地塊”、“融資地塊”模式的差異
深圳非農建設用地凈地合作開發模式，具體可分為單抬頭模式和雙抬頭模式。單抬頭是指合作的非農建設用地登記在項目公司名下，其中項目公司一般為開發商與村股份公司共同成立的合作公司。雙抬頭是指合作的非農建設用地登記在村股份公司與開發商雙方名下，雙方共同以土地使用權人的身份完成項目的開發建設，不過具體開發建設事宜一般都是委托開發商具體實施。單抬頭模式情形下，項目完成開發建設后的初始產權方為項目公司，項目公司將物業分配回村股份公司時需按視同銷售處理，并按規定繳納相應的增值稅、土地增值稅、企業所得稅等。而采用雙抬頭模式情形下，則村股份公司與開發商分別按自建房的邏輯取得初始產權，也即村股份公司直接按自建物業的邏輯取得產權，不涉及到視同銷售的問題。關于深圳非農建設用地凈地合作開發模式，具體可參考西政資本2019年3月20日推文《村企合作開發非農、征返用地、留用地之單抬頭、雙抬頭合作模式及稅務籌劃實操案例分析》，亦可參考西政資本2020年5月11日推文《深圳拿地良方：深圳非農建設用地/征地返還用地項目開發流程與稅務籌劃》。
(二)增值稅與土增稅處理差異
1.增值稅：深圳非農建設用地單抬頭開發模式中，初始產權人為項目公司，項目公司分配物業給村集體經濟組織按視同銷售處理，并按照同期同類房產的銷售價格繳納增值稅，稅費較高;而在廣州“復建地塊”“融資地塊”模式中，復建地塊的初始產權方為村集體經濟組織，開發商開發建設“復建地塊”并移交的行為未涉及產權變動，因此對于開發商來說屬于提供建筑服務，按建筑服務視同銷售繳納增值稅，相較于不動產視同銷售繳納的增值稅，按建筑服務繳納增值稅要少很多。
2.土地增值稅：深圳非農建設用地單抬頭開發模式中，土地增值稅也是按照不動產視同銷售繳納，稅費較高;而在廣州“復建地塊”“融資地塊”模式中，開發商開發建設“復建地塊”并移交的行為不存在產權變動，因此不需要繳納土地增值稅;“復建地塊”的建設成本按照“融資地塊”的可售面積部分的建安成本做攤銷即可。
