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| 多套房屋出租的稅收負擔測算 |
| 發布時間：2011/11/21 來源： 閱讀次數：595 |
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| 目前隨著各地城鎮化進程的不斷加快，因拆遷一家、一人擁有多套房產的是越來越多。在擁有多套房產后，為了將房產變為滾滾財源，多數人紛紛選擇了對外租賃。對外出租房產，不可避免的就會遇到納稅問題。面對納稅房產出租者如何精打細算，讓自己在依法納稅的前提下獲得最大利益，這是每一個出租者應該考慮的問題。 房產出租對象的選擇 對于房產出租，在人們印象當中所收取的租金越多，出租人所獲得的利潤就會越多。因此在選擇出租對象時，人們多以承租人所付租金的多少來確定出租對象。然而當我們予以考慮稅收因素之后，就會發現這種惟租金確定出租對象的方法，有時并不是對出租人十分有利。 老李想把一套房產出租出去，經中介機構聯系，有兩個客戶欲租賃老李的房子。一個是一家公司租賃老李的房子進行商務活動，每月支付租金3100元。另一個是幾個“白領”合伙租賃老李的房子用于居住，每月支付租金3000元。兩客戶的租期都是兩年。單純從價格方面看，老李應該優先選擇那家公司，但是假如考慮稅收因素后，那么就會發現選擇“白領”老李所獲得收益將更大。 按稅法規定，出租房屋應該繳納營業稅、城建稅及教育費附加、房產稅、個人所得稅。 老李將房子出租給那家公司時，所應支付的稅款為： 營業稅，按照營業稅暫行條例規定，個人出租房產的應按“服務業—租賃”稅目，以5%的稅率計算營業稅。老李應該繳納的營業稅：3100×5%×24=3720元。應繳納的城建稅、教育費附加為：3720×（7%+3%）=372元。 房產稅，國家稅務總局（86）財稅地字8號文件規定，“個人出租的房產，不分用途，均應征收房產稅。”房產稅暫行條例第三條、第四條規定，房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%.老李應該繳納的房產稅：3100×12%×24=8928元。 個人所得稅，按照個人所得稅法規定，財產租賃所得應按20%的稅率繳納個人所得稅。老李應該繳納的個人所得稅：[3100-800-（3720+372）÷24]×20%×24=10221.6元。（按稅法規定在計算個人所得稅時，在應稅所得額中應扣除相關稅費。具體為：營業稅、城建稅、教育附加） 老李將房屋出租給那家公司所應繳納的稅款共計：3720+372+8928+10221.6=23241.6元。老李所得的實際收益為：51158.4元（3100×24-23241.6） 財政部國家稅務總局關于調整住房租賃市場稅收政策的通知（財稅[2000]125號）規定，“自2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，其應繳納的營業稅暫減按3%的稅率征收，房稅暫減按4%的稅率征收。對個人出租房屋取得的所得暫減按10%的稅率征收個人所得稅。那么依據此規定，老李將房子出租給”白領“時，應該繳納的稅款為： 營業稅：3000×3%×24=2160元。 城建稅及教育費附加：2160×（7%+3%）=216元。 房產稅：3000×4%×24=2880元。 個人所得稅：[3000-800-（2160+216）÷24]×10%×24=5042.4元（按稅法規定在計算個人所得稅時，在應稅所得額中應扣除相關稅費。具體為：營業稅、城建稅、教育附加） 老李共計繳納的稅款為：2160+216+2880+5042.4=10298.4元。老李的實際收益為61701.6元（3000×24-10298.4）。 在對稅收因素予以考慮之后，當老李選擇低廉租金時，不僅老李所支付的稅款遠遠少于選擇高價租金所支付的稅款，而且老李所得的收益也遠遠高于選擇高價租金所得的收益。 房產修理時機的選擇 對出租的房屋進行維修是每個房屋出租者都會遇到的問題，在維修時間上多數房屋出租者都會選擇，房屋什么時候需要維修就對房屋進行維修。 依照稅法規定，將房屋出租向承租人收取租金，此種行為應該繳納個人所得稅（其他稅種在此忽略不計），假如適當地選擇一下房屋的維修時機，那么出租者將會節約一筆不小的稅款。 例如：老王將房屋出租給他人，租期為5個月，在扣除相關費用后老王月應納稅所得額為2000元。假如在出租后的第二個月里老王打算對屋頂進行防水處理，預計投資3200元，工期一周。那么在此種情況下，整個租期內老王應承擔的個人所得稅為： 1、老王在房屋出租后的第一個月內應納稅款：2000元×20%=400元（依照個人所得稅法規定，財產租賃所得適用20%的比例稅率）。 2、老王對房屋進行維修后第二個月至第五個月應納稅款為： 依照個人所得稅法及國家稅務總局國稅發[1994]89號文件規定：納稅人出租財產取得財產租賃收入，在計算征稅時，除可依法減去規定費用和有稅、費外，還準予扣除能夠提供有效、準確憑證，證明由納稅人負擔的該出租財產實際開支的修繕費用。允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續扣除，直至扣完為止。 老王在出租后的第二個月對屋頂進行了防水處理，其花費的3200元費用，依照上述規定可以按每月800元費用在以后4個月扣除（假設老王已取得了合法有效的房屋維修發票）。其應納稅額具體計算如下：[（2000-800）×20%]×4=960元 在整個租賃期間老王所負擔的個人所得稅為：400+960=1360元。 假如老王將對屋頂防水處理的時間選擇在租賃結束以后，那么在此種情況下，老王應承擔的個人所得稅為：2000×20%×5=2000元（依照個人所得稅法規定，財產租賃所得適用20%的比例稅率） 老王將修房時間選擇在租賃期間與將修房時間選擇在租賃結束以后，其稅負相差2000-1360=640元。當然，在此還有一個房屋安全性問題，我們不能因片面的追求節省稅款，在房屋需要維修時不去維修而等到有人租賃時才對房屋進行維修。 |
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