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| 房地產行業的涉稅誤區 |
| 發布時間：2011/11/21 來源： 閱讀次數：483 |
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| 目前，房地產行業中涉及的稅收政策不完善，導致了房地產行業的錯誤涉稅行為。 1.不能按時結轉銷售收入。房地產開發企業從前期到整體完工的銷售行為，統一按預收款的形式進行；在給消費者的產權證未辦理完結以前，整體銷售行為并未終結。《營業稅暫行條例實施細則》中只規定了納稅義務發生的時間，但未明確預收賬款何時結轉銷售收入。 2.沒有明確的成本結轉辦法。按照《企業所得稅前扣除辦法》的規定，企業的成本計價方法可以采用個別計價法、先進先出法、加權平均法、移動平均法、計劃成本法、毛利率法等，基本上都是針對制造業或商品流通企業而言的，而對房地產開發企業卻沒有較為明確的成本計價辦法；加之，銷售收入的結轉時間沒有明確規定，企業在房產預售階段的銷售收入均以“預收賬款”的形式出現，賬面記載無收入，只反映了前期的開發費以及開發過程中的其他費用，不符合收入與費用配比的原則。 3.費用無法計提。由于銷售收入不能確認，隨之而來就是各種費用的計提沒有法定的標準。諸如業務招待費、廣告費、宣傳費等，各個房地產開發企業的計提標準不一，隨意性很大。 4.跨年度工程的成本更加難以確認。房地產開發企業的建設周期較長，大部分的成本費用發生在前期，對這部分費用是按“開辦費”對待，還是按“工程成本”對待，無法確認。特別對跨年度的工程成本費用的結轉問題，為后期的稅收稽查帶來了更大的難度。 由于房地產開發企業從開發到商品樓的整體出售完畢，周期拖的較長，一般需要2～3年。售房情況可分為以下三種：一是在前期開發中發生銷售行為；二是在施工過程中發生銷售行為；三是主體完工后發生銷售行為。從調查掌握的情況看，前兩種行為較為普遍。從資金的來源看有三種：一是現金收入；二是預收定金；三是按揭貸款。按照房地產開發的有關政策規定，房地產開發企業經營售房業務以前必須取得有關部門的售房許可證，才能取得售房資格。按照《營業稅暫行條例實施細則》第二十八條第一款的規定，納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生的時間為收到預收款的當天。房地產開發企業在納稅上存在以下方面的問題：1.對收到的預收賬款（含按揭）不進行納稅申報，部分企業賬面反映的預收賬款和按揭貸款的金額高達上千萬元，但長期無收入申報。 2.隱瞞收入。房地產開發企業下設的售房部，每天都有房屋出售明細賬，除部分收入交財務人賬外，絕大部分的收入不入賬，而直接交給該房地產企業的經營者，并以“個人借款”的形式，再“借”給該企業，記入“應付賬款”，隱瞞銷售收入，長期偷稅。 3.部分房地產企業以未取得售房許可證為由，對收取的定金，未按預收賬款處理，隱瞞銷售收入。 4.房地產開發企業的法人伙同公司員工，騙取假按揭貸款，隱瞞銷售收入。按照產權管理部門的規定，消費者可以其所購買的房屋作為抵押，在銀行取得按揭貸款，但必須四證齊全（身份證、戶口本、結婚證以及工資卡）。部分房地產開發企業為了套取資金，發動本公司的員工，以個人名義套取按揭貸款，騙取資金。此時銷售行為已發生，但房地產開發企業隱瞞收人不申報納稅。 5.利用“委托建房”偷逃稅。代建房屋必須同時符合以下四個條件：（1）必須事先與委托方訂有委托代建合同，并在合同上載明取費依據及標準；（2）所建房屋的基建計劃與立項審批必須是下達給建設單位的，不發生土地使用權轉移； （3）以委托方名義與負責施工隊結算；（4）不墊付建設資金。 對未同時具備上述四個條件的代建業務，對受托方按“銷售不動產”稅目征收營業稅。但實際情況是：大部分企業簽訂了代建合同，并在施工中墊付了建設資金；還有一小部分房地產開發企業，鉆政策的空子，同建設單位簽訂假的代建合同，實質是銷售不動產。從目前檢查的情況看，同時符合四個條件的房地產開發企業代建工程不多，委托代建在稅收征管中的漏洞較大。 6.發票管理與使用是一個空白。目前房地產開發企業預售過程全部使用的是自印的收款收據，加之，產權管理部門從自身的利益出發，向房地產開發企業收取一定比例的管理費，在辦理產權證的過程中，對專用發票的要求亦不是那么嚴格，銷售者只要委托房地產開發企業辦理產權證，房地產開發企業就能通過各種渠道把產權證辦下來。 以上問題雖然多是由于稅收政策滯后引起的，但是一旦查出，即被認定為偷逃稅行為，房地產企業在實務工作中應加以注意。 |
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