在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，無論是土地增值稅的清算還是企業(yè)所得稅匯算清繳，準(zhǔn)確“分?jǐn)偂倍硷@得至關(guān)重要，只是這“分?jǐn)偂敝g，卻不盡相同。而這不同的原因，便在于這兩個稅種從目的與對象上有著根本性的差異。
01、土地增值稅中的分?jǐn)?/strong>
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。
在土地增值稅清算中，首先要做的就是確定清算單位，之后就需要在確定的清算單位中劃分不同的類型（普通住宅與非普通住宅）。針對清算單位中的不同類型，分?jǐn)倢?yīng)的收入及扣除項目，最終準(zhǔn)確計算出其增值額，增值率以及應(yīng)繳納的土地增值稅。
分?jǐn)傇瓌t在《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》及《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）中的規(guī)定如下：
《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第九條規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?/spanstyle="color:rgb(255,0,0);">
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定，屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
各地也會出臺地方性政策，比如：
《關(guān)于明確土地增值稅若干政策問題的通知》（西地稅發(fā)[2010]235號）
十三、同一清算項目不同房地產(chǎn)類型共同的成本、費用分?jǐn)倖栴}
對于同一清算項目中不同房地產(chǎn)類型共同的成本包括土地使用權(quán)成本，房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用的分?jǐn)傆嬎悖瑫喊凑找韵略瓌t處理：
1、同一清算項目中不同類型房地產(chǎn)分普通住宅和非普通住宅分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅；
2、對不同房地產(chǎn)類型共同的成本、費用包括土地使用權(quán)成本、開發(fā)費用等，一律按照建筑面積占比進行分?jǐn)偅謩e核算增值額、增值率；
3、對不同房地產(chǎn)類型所屬的土地使用權(quán)成本，如能提供確切證明材料（如決算報告、圖紙等）且能明確區(qū)分的，可單獨按其實際占地計算土地使用權(quán)成本。
02、企業(yè)所得稅中的分?jǐn)?/strong>
由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅匯算清繳并不需要以清算項目為單位，也無需劃分普通住宅和非普通住宅，所以依然遵循著對一個納稅主體按年度進行企業(yè)所得稅匯算清繳的原則。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達到已完工狀態(tài)，就不再適用于銷售未完工產(chǎn)品時按照毛利率計算應(yīng)納稅所得額的方法。此時需準(zhǔn)確確認(rèn)已銷開發(fā)產(chǎn)品的收入以及對應(yīng)的計稅成本等。
在確定成本對象后，有兩個分?jǐn)偟倪^程:
第一次分?jǐn)偅汉侠韰^(qū)分已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。
第二次分?jǐn)偅簩⒁淹旯こ杀緦ο髤^(qū)分為已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用待其實際銷售時再予扣除。
為了便于理解，可見下方的思維導(dǎo)圖：
總結(jié)：
都是計稅過程中很重要的分?jǐn)偣ぷ鳎捎谕猎銮逅阒蟹謹(jǐn)偟哪康氖菫榱藴?zhǔn)確核算清算項目的增值額，而企業(yè)所得稅中分?jǐn)倓t是為了收入與計稅成本配比計算應(yīng)納稅所得額，兩者從過程中便有了不同。
