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| 房企集團資金拆借的稅務規劃與風險防范 |
| 發布時間：2013/10/15 來源： 閱讀次數：1828 |
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房地產開發企業在項目開發前期，融資是核心工作。根據國發[2009]27號文的規定：“保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。”根據資金的來源，融資可分為股權性融資和債權性融資。債權性資金由于利息費用可以在稅前進行扣除，其融資成本一般要小于股權性資金成本。
債權性資金有許多形式，比如：銀行信貸融資、企業債券融資、工程墊付及保證金、預售融資、同業拆借及民間借貸、典當融資、票據貼現、租賃融資等。
當前，房地產行業調控持續深入，限購范圍進一步擴大，整體市場環境更加嚴峻，貨幣金融政策持續收緊，尤其是對房地產信貸控制比較嚴格。一些房地產企業集團為了避免資金鏈條斷裂，集團內部資金拆借交易逐漸增多，為了防范納稅風險，降低整體稅負水平，企業集團需要統一進行籌劃，規范內部拆借行為。
一、房地產集團資金拆借法律風險分析
根據1996年中國人民銀行頒布的《貸款通則》規定：“貸款人必須經中國人民銀行批準經營貸款業務，持有中國人民銀行頒發的《金融機構法人許可證》，并經工商行政管理部門核準登記。”同時規定，“企業之間不得違反國家規定辦理借貸或者變相借貸融資業務。”1996年9月23日最高人民法院《關于對企業借貸合同借款方逾期不歸還借款應如何處理問題的批復》規定：“企業借貸合同違反有關金融法規，屬無效合同。”
鑒于以上的規定，長期以來，司法實務中對企業間的借款合同是一概被認為應歸于無效。1999年10月1日，《合同法》頒布實施后，有關企業間借款問題出現新的觀點。根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第四條，“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。”由此可以認為，不能僅憑中國人民銀行的《借款通則》的規定當然地認定企業間借款合同屬于無效合同。與此同時，也必須要指出的是，《合同法》生效后司法實踐中并沒有認定企業間借款合同是有效的法律行為。
二、房地產集團資金拆借風險防范與稅務規劃
（一）稅務法律風險防范
鑒于我國在立法上對資金拆借行為的法律認定還沒有統一，為了防范法律風險，同時確保債權性融資利息支出能夠進行扣除，房地產企業集團可以通過集團內部的財務公司進行集團內部的資金拆借。
通過財務公司以委托貸款方式轉貸，可以保證資金拆借行為合法合規。根據《企業集團財務公司管理辦法》，企業財務公司是指以加強企業集團資金集中管理和提高企業集團資金使用效率為目的，為企業集團成員單位提供財務管理服務的非銀行金融機構。通過財務公司進行資金的轉貸，貸款風險由貸款雙方承擔，利息收入歸資金拆出方所有，財務公司僅收取管理費用。與此同時，房地產集團公司以委托貸款的方式向下屬企業拆出資金，按照相關規定可以取得金融機構提供的證明，由此，下屬企業承擔的利息支出可以進行稅前扣除。
資金拆入方實現利息費用的稅前扣除，還應規范會計核算，合理劃分、列支成本費用。利息費用的稅前扣除主要通過資本化計入成本和計入當期費用實現。一般而言，房地產開發企業拆入的用于項目開發的資金所支付的利息可以資本化計入開發產品，待房屋出售時，將相關成本轉入營業成本，抵減所得稅費用。如果拆入的資金沒有用于項目開發，而是用于內部資金周轉等情況，企業應將支付的利息計入財務費用，直接在當年抵減所得稅費用。
（二）房地產企業集團資金拆借的稅務規劃
首先，通過集團財務公司進行統借統還，可以免交營業稅。根據《國家稅務總局關于貸款業務征收營業稅問題的通知》（國稅發〔2002〕13號）的規定，“企業集團或集團內的核心企業（以下簡稱企業集團）委托企業集團所屬財務公司代理統借統還貸款業務，從財務公司取得的用于歸還金融機構的利息不征收營業稅；財務公司承擔此項統借統還委托貸款業務，從貸款企業收取貸款利息不代扣代繳營業稅。”因此，為了享受免交營業稅的稅收優惠政策，并且能夠將利息費用順利在所得稅前扣除，在進行內部資金拆借時，房地產企業集團需要盡量分清資金源頭，采用統借統還、無利差的原則處理，統一調撥資金，避免出現利息收入全額繳納營業稅的問題。
實務操作中，統借統還還應注意以下兩點：一方面，對于拆入資金方，應按照合同規定使用貸款，不得拆借用于其他項目。另一方面，財務公司以流動資金形式借入的貸款，轉貸給相關企業時不能改變資金性質，即也必須將該項貸款用于流動資金周轉，不能用于項目開發或股權投資等。
其次，為了實現房地產集團整體稅負最低，資金拆出方要開具發票。集團公司可以按照規定向地稅部門申請代開內部資金拆借的利息收入發票，開具發票后，集團公司增加利息收入的5.5%（企業所在地在城市市區的情況下）的營業稅及附加支出，資金拆入方獲得發票后，可以減少利息收入的25%的所得稅支出，由此，可以降低利息支出19.5%的稅收成本。
資金拆入方取得營業稅發票后，在首次支付利息并進行稅前扣除時，還需要向當地的稅務部門提供“金融企業的同期同類貸款利率情況說明”，以證明其利息支出的合理性。“同期同類貸款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業信譽等條件基本相同下，金融企業提供貸款的利率，既可以是金融企業公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業對某些企業提供的實際貸款利率。 |
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