白云、越秀、海珠三區目前二手房個稅還可在核定征收和據實征收之間進行選擇。
白云海珠越秀實行二手房個稅20%規定，不過不交上手發票避稅仍行得通
今年年初，白云區出臺20%個稅的規定，讓人驚呼“狼來了”，而最近海珠和越秀也開始實行二手房個稅20%規定。據記者了解，白云、越秀、海珠三區二手房個稅還是可以在核定征收和據實征收之間進行選擇。地產人士表示，不僅豪宅要提防二手房重稅，一些證滿5年的普通住房，如果出示上手契稅完稅證，就有可能導致巨額個稅的產生。文/圖：記者李鳳荷
今年年初，白云區出臺20%個稅的規定，讓人驚呼“狼來了”。最近，海珠和越秀也開始實行二手房個稅20%規定。據記者了解，白云、越秀、海珠三區二手房個稅還是可以在核定征收（按評估價1%征收個人所得稅）和據實征收（按買賣差價20%征收個稅）之間進行選擇。不過由于目前二手房交易流程“先稅后證”，稅務專窗辦理一條龍，個稅與營業稅合并辦理，對于超過144平方米的豪宅來說，證滿5年營業稅是按買賣差價的5.6%來征收，若出示上手發票可以扣減，但一出示上手發票即“暴露”買入價，則個稅必須按照據實征收。
地產人士表示，不僅僅是豪宅需要提防二手房重稅，對于一些證滿5年的普通住房，如果不小心出示上手契稅完稅證，就有可能“暴露”原來超低的買入價，有可能導致巨額個稅的產生。
白云：實行半年有多尚未出現巨額個稅
據記者了解，白云區在今年春節前已開始針對非普通住房實行20%個稅的規定。非普通住宅和非居住用房提供購房發票扣減營業稅/增值稅的，如產生個人所得稅的，必須以據實征收的形式來收取個人所得稅（即差額的20%），不能以核定征收（1%）的形式來收取個稅。
中原地產嶺南新世界分行高級營業經理黃燕齡表示，白云區實行豪宅二手房重稅的規定以來，嶺南新世界片區尚未出現巨額個稅的案例，主要是因為買賣雙方都知道還可用不出示上手發票來按核定征收1%的方式繳交個稅，且今年以來大戶型成交非常少，超過144平方米的成交本身就少之又少。
據黃燕齡透露，白云片區如松云雅苑等老牌豪宅樓盤，大部分單位在190平方米，這個樓齡有十多年的小區業主基本上是一手購入，手里持有的發票為當初的5000多元/m2，目前市價已過20000元/m2，如果貿然出示上手發票來扣減營業稅，可能導致3000元/m2的個稅（買賣價差為1.5萬元/m2，20%個稅為3000元/m2）。以嶺南新世界為例，目前證滿5年的房屋大多在2007年購入，當時一手房價格也是“7字頭”，目前二手房價格也過2萬元/m2，價差驚人。
越秀：普通住房也差點被征幾十萬重稅
白云區二手房重稅只針對非普通住宅，不過在越秀區，這個二手房重稅也波及到普通住房。據按揭人士鄭大源透露，如果一宗普通住房的交易出示了契稅完稅證，所要繳納的個稅就要按買賣差價的20%來繳交，對于一些持有時間長的普通二手房來說，有可能意味著幾十萬的個稅。
鄭大源最近就遇到了一宗差點被征收重稅的交易。這宗交易的業主持有時間較長，中間房產證有變動，業主出示契稅完稅證來證明證滿5年，不需繳交營業稅，不料稅務機關卻要按照買賣差價征收20%的個稅。業主本次賣出價為340萬元，當初購入價只是幾十萬元而已，如果按照兩次價差征收20%個稅，有可能產生五六十萬元的個稅。故此，業主連忙收回契稅完稅證，改用調檔的方式來證明證滿5年，故此本次交易的個稅仍然按照評估價1%征收個稅。
海珠：豪宅營業稅個稅
合并辦理“好傷”
海珠區濱江東片區是豪宅集中地，據地產人士透露，過往濱江東片區成交70%為超144平方米的豪宅，因此也是二手房重稅新規最受影響的地區。
中原地產珠江廣場分行客戶經理李繼英最近忙于做一手房的銷售，對新出臺的二手房重稅也不太了解，后來才知道的。他表示，豪宅重稅在5.6%營業稅、1%個稅和3%契稅，如果不提交上手發票，必須按全額征收，這三大稅種已達交易價的9.6%。以往他曾經成交金海灣一個1500多萬元的豪宅，業主持有5年以上，手里的發票為600多萬元，那一次業主提交了上手發票進行營業稅扣減，但個稅依然可按照評估價交1%的個稅，交易納稅總額不到100萬元。如果該交易放在現在進行，按照增值額900萬元交20%的個稅，個稅一項就達180萬元。
據李繼英透露，濱江東證滿5年的豪宅為中信君庭，買家2007年一手買入，買入價為1.3萬~1.4萬元/m2，目前買家實收的價格為3.4萬元/m2，預料加上稅費交易價格為3.8萬元/m2，如果按照增值額征收20%個稅，買家根本負擔不起，因此相信絕大部分的交易都會選擇不出示上手發票的方式來交稅，買賣差價的20%遠超按本次交易價5.6%。即將證滿5年的信達陽光海岸在2008年出售，當時價格2.5萬~2.8萬元/m2，目前市價已達4.5萬元/m2，高達2萬元/m2的增值額也讓買賣雙方選擇不出示發票的方式來交稅。
一周成交風云榜
鞋城老板“侃價”10萬買桃園三房
物業地址：白云區羅沖圍富力桃園高層電梯三房單位，建筑面積：約91平方米，成交總價：約163萬元，折合單價約17912元/m2。目前，該盤市場均價約1.8萬~1.9萬元/m2。文/圖:記者李鳳荷
點評：合富置業專業人士介紹，該物業是高層電梯樓三房兩廳東北向單位，證已滿五年，裝修保養情況不錯，室內采光通風好，陽臺景觀視野開闊。該物業是業主一手購入用于自住，近期業主有意結束在廣州的生意移民國外，因此放盤。初始放盤價為173萬元，與市場價持平。后買家與業主商量，由于買家一次性付款購買，業主最終降價10萬元成交。買家是附近鞋城做生意的外地人，購房用于自住，之前一直在富力桃園租房，對該小區居住環境較為認可。由于有意于近期接父母及妻兒來穗團聚，因此需購置電梯三房物業。
置業TIPS：富力桃園是羅沖圍大型樓盤之一，小區綠化、居住環境較佳，交通出行較便捷，乘搭數站公交車即能到達地鐵五號線西村站接駁地鐵出行，也能很快到達環市西、克山鞋業批發商圈。目前，該樓盤電梯三房市場均價約1.8萬~1.9萬元/m2。 |
