房產租賃公司2009年與物業管理公司簽訂租賃合同，將其中部分房屋出租給租戶5年，每年租金200萬元，2009年一次性收取5年租金1000萬元，并開出租賃發票。對這筆租金應當如何確認收入并繳納相關稅金，企業財務人員不敢確定。財務人員認為，如果一次性確認收入的話，當年公司會盈利，以后5年卻虧損，不符合權責發生制原則。但如果不確認收入，又擔心違反稅法規定。 納稅人出租房屋、土地或其他設備等讓渡資產使用權業務取得租賃收入，一般是按期收取租金收入的，但也有根據合同或協議規定一次性預收若干期租金的情況。財務上按權責發生制原則分期確認收入，而在稅務處理上，有的認為也應按權責發生制原則計征營業稅和企業所得稅，有的則認為應按收付實現制確認收入。那么，預收租金收入到底應該如何確認收入呢？ 營業稅的稅務處理
《營業稅暫行條例》第十二條規定，營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。國務院財政、稅務主管部門另有規定的，從其規定。《營業稅暫行條例實施細則》第二十四條明確，《營業稅暫行條例》第十二條所稱取得索取營業收入款項憑據的當天，為書面合同確定的付款日期的當天。第二十五條第二項明確，納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。可見，預收租金應在收到租金的當天一次性申報繳納營業稅。從上述規定可以看出，預收租金營業稅實際上采用的是收付實現制，即書面合同規定的付款日期的當天，預收款則為收到預收款的當天。如上例，企業2009年一次性收取5年的租金1000萬元，應繳納營業稅50萬元（1000×5%）。 企業所得稅的稅務處理
《企業所得稅法實施條例》第九條規定，企業應納稅所得額的計算，以權責發生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用。不屬于當期的收入和費用，即使款項已經在當期收付，均不作為當期的收入和費用。本條例和國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。也就是說，除稅法特別規定外，確認收入的基本原則為權責發生制原則，只要是當期收入，無論款項是否收到都要確認收入。但《企業所得稅法實施條例》第十九條明確，租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。因此，預收租金收入不能完全按照權責發生制原則確認，而更接近于收付實現制。這樣處理后，稅收與會計確認收入會產生時間性差異，企業預收的租金收入當年應作納稅調增處理，計入預收當年的應納稅所得額，計征企業所得稅。反之，如果合同規定租賃期滿一次性支付幾年的租金，那么應在支付當年確認所得收入，計征企業所得稅。 《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）對租金收入確認問題作了進一步明確，即根據《企業所得稅法實施條例》第十九條的規定，企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《企業所得稅法實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內分期均勻計入相關年度收入。出租方如為在我國境內設有機構場所、且采取據實申報繳納企業所得稅的非居民企業，也按本條規定執行。這個規定實際上是對《企業所得稅法實施條例》第十九條的實質性改變，意味著企業在預收租金收入確認上有選擇權，即企業提前一次性收到租賃期跨年度的租金收入，既可以按照合同或協議規定的應付租金的日期確認收入，也可以在租賃期內根據權責發生制原則，分期均勻計入相關年度收入。 分期確認稅金收入的條件
出租人選擇分期均勻確認收入的租金，必須同時具備兩個條件：一是合同或協議規定租賃期限為跨年度。二是租金為提前一次性支付。如上例，該企業既可根據國稅函[2010]79號文件規定，在申報2009年企業所得稅時確認200萬元租金收入時繳納企業所得稅，這樣處理的結果是稅法與會計不存在時間性差異，也可以根據《企業所得稅法實施條例》第十九條規定分期確認1000萬元租金收入，這樣處理的結果是稅法與會計會產生時間性差異，企業應在2009年調增應納稅所得額稅800萬元，在以后4個年度每年調減應納稅所得額200萬元。 需要提醒的是，在選擇按《企業所得稅法實施條例》第十九條規定確認租金收入時，雖然出租方是按全額在預收收入當年計征企業所得稅，但《企業所得稅法實施條例》第四十七條明確，企業根據生產經營活動的需要租入固定資產支付的租賃費，按照以下方法扣除：
1.以經營租賃方式租入固定資產發生的租賃費支出，按照租賃期限均勻扣除。
2.以融資租賃方式租入固定資產發生的租賃費支出，按照規定構成融資租入固定資產價值的部分應當提取折舊費用，分期扣除。也就是說，承租方預付的租金并不能在支付當年一次性扣除，而應按租賃期限均勻扣除。 |
