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| 與轉讓房地產有關的稅金，何為＂有關＂何為＂無關＂？ |
| 發布時間：2017/1/5 來源： 閱讀次數：2074 |
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| 中國的文字博大精深，很多地方在用詞的時候，總給人以很多的聯想與猜測，稍不注意就會出現“此想法非彼想法”。就拿我們的稅法來講吧，在進行土地增值稅清算時，土地增值稅暫行條例第六條計算增值額的扣除項目中第（四）款是這樣規定的，“與轉讓房地產有關的稅金”可以扣除，那么何為“有關”與“無關”？，總讓納稅人學無止境。今天就來和你講講這“與轉讓房地產有關的稅金”中“有關”與“無關”的納稅之事。一、“與轉讓房地產有關的稅金”何為“有關”(一)政策依據1、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號)第七條第五款規定：與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。2、根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)，第三條關于與轉讓房地產有關的稅金扣除問題，第(二)項規定，營改增后，房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅(以下簡稱“城建稅”)、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。其他轉讓房地產行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規定執行?！?
3、根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條規定關于轉讓舊房準予扣除項目的計算問題：納稅人轉讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發票的,經當地稅務部門確認,《條例》第六條第(一)、(三)項規定的扣除項目的金額,可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除,但不作為加計5%的基數?！?
(二)何為有關：在土地增值稅清算時，計算增值額的扣除項目中與轉讓房地產有關的稅金為：
1、營業稅2、城市維護建設稅3、教育費附加4、印花稅5、契稅（個人轉讓房產無評估有發票）
二、“與轉讓房地產有關的稅金”何為“無關”
(一)政策依據1、根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)，第三條關于與轉讓房地產有關的稅金扣除問題，第(一)項規定，營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地產有關的稅金”不包括增值稅。2、根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）文第十一條規定，關于已繳納的契稅可否在計稅時扣除的問題：對于個人購入房地產再轉讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除。3、根據國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知（國稅發〔2009〕31號）第二十七條第（一）項規定，土地征用費及拆遷補償費，指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。4、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號)第七條第（三）項規定，開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。參照：根據《海南省地方稅務局關于明確土地增值稅若干政策問題的通知》（瓊地稅函〔2007〕356號）第二條規定，房地產開發企業繳納的土地使用稅，不管在房地產項目完工前或完工后發生的，均在管理費用列支按規定予以扣除。
(二)何為無關：在土地增值稅清算時，計算增值額的扣除項目中與轉讓房地產無關的稅金為：
1、增值稅2、契稅3、耕地占用稅4、契稅（個人評估轉讓房產）5、城鎮土地使用稅
看到這里，是不是你的心里有點數了呢？根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定：“五、房地產開發企業取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題，房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同‘按國家統一規定交納的有關費用’，計入‘取得土地使用權所支付的金額’中扣除?！?
也就是說，與轉讓房產地無關的稅金，要不在取得土地使用權所支付的金額中列支或在成本費用中列支，這樣一來，有些稅種反而還對納稅人有利，因為可以加計扣除。 |
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