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| 房地產企業在建項目整體轉讓的稅收籌劃 |
| 發布時間：2011/11/21 來源： 閱讀次數：1403 |
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| 某房地產企業A，欲轉讓該公司在建的寫字樓項目，已累計發生在建工程成本3500萬元，經與另一房地產公司B協商，A企業以6000萬元轉讓該項目。那么，A企業應如何進行納稅審報根據房地產企業納稅經常發生的情況，A、B企業均可以歸納為以下兩種方案。 出售方選擇方案1 直接轉讓該項目，需要繳納的各種稅收為： 營業稅金及附加：6000×5.5%=330萬元 土地增值稅：A企業取得轉讓收入6000萬元 減：已發生在建工程成本3500萬元 減：加計扣除3500×20%=700萬元 減：營業稅金及附加330萬元 增值額：1470萬元 增值率：1470÷3500=42% 土地增值稅：1470×30%=441萬元 企業所得稅：（6000-3500-330-441）×33%=570.57萬元 出售方選擇方案2 轉讓該公司的全部股權，使股權差價與項目差價大致相等。 在轉讓股權的情況下，只有在公司控制權的轉讓而不直接涉及在建工程的轉讓，因此沒有涉及該項目的稅收。但由于轉讓股權產生了股權轉讓收益，根據國家的規定企業應繳納企業所得稅。若屬于個人，則應當依法繳納個人所得稅。 企業所得稅：（6000-3500）×20%=500萬元 股權轉讓差價應當按20%的所得稅稅率繳納企業所得稅。 營業稅 土地增值稅 企業所得稅 合計 方案1 330萬元 441萬元 570.57萬元 1341.57萬元 方案2 0 0 500萬元 500萬元 比較方案1和方案2，從A企業最終納稅款可以看出，對于A企業，選擇方案2，才能達到最佳節稅目的。 假設寫字樓項目最終建成后，可以實現全部銷售收入9000萬元，同時B企業接手該在建工程后，為完成寫字樓項目又發生成本1000萬元。那么，對于B企業來講，選擇方案1和方案2，納稅結果有何區別？ 收購方選擇方案1 直接收購該在建項目，所要繳納的各項稅收為： 營業稅：9000×5.5%=495萬元 增值額：9000-7000-1400-495=105萬元 增值率：105÷7000=1.5% 土地增值稅：105×30%=31.5萬元 企業所得稅：（9000-7000-495-31.5）×33%=486.26萬元 收購方選擇方案2 B企業按照A公司的意愿，收購A公司股權，收購的前提是保證A公司的利益不變。即使股權差價與項目轉讓差價相等，B企業收購股權需繳納的各稅稅收為： 營業稅：9000×5.5%=495萬元 土地增值稅：由于B企業以收購股權的形式進行交易，與土地開發和收購等成本沒有直接聯系。因此，B企業發生的在建工程成本是A公司原來成本，3500萬元與B企業原來發生的1000萬元之和4500萬元。 土地增值稅：（9000-4500-4500×20%）×40%-（4500+4500×20％）×5％=1170萬元 企業所得稅；（9000-4500-495-1170）×33%=935.55萬元 營業稅 土地增值稅 企業所得稅 合計 方案1 495萬元 31.5萬元 486.26萬元 1012.76萬元 方案2 495萬元 1170萬元 935.55萬元 2600.55萬元 |
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