小王1999年8月在廣州市區購買了一套建筑面積為85平方米的房改房。該套房改房標準面積按經濟適用房價格計算并支付的房價款為50萬元，超標準面積實際支付的房價款為10萬元，按規定向財政部門(或原產權單位)交納的所得收益10萬元，共計70萬元。此外繳納契稅1.05萬元，支付裝修費12萬元，實際支付住房按揭貸款利息1萬元。契稅完稅證日期為1999年8月20日，房屋產權證日期為2001年12月1日。房屋產權證上的產權人姓名為小王本人，小王后來又自購一套商品房。2012年4月小王將此房以110萬元賣給小李，此住房是小李家庭唯一住房，小李戶籍在廣州。經地稅機關評估110萬元的申報價格合理。小王能夠提供售房合同、購房合同、購房發票、裝修發票、契稅完稅憑證等扣除憑證。
小王和小李分別要繳納哪些稅費？
（一）賣方小王需要繳納個人所得稅，免繳納營業稅及附加，暫免繳納土地增值稅和印花稅。
1.營業稅及附加
具體視交易房產類型和購買年限而有不同的規定。
（1）房產類型：本例中，交易住房同時符合以下條件：A.住宅小區建筑容積率在1.0以上；B.單套住宅套內建筑面積120平方米以下或建筑面積144平方米以下；C.實際成交價款低于同級別土地上住房平均交易價款的1.44倍以下，因此該房產屬于普通住房。
（2）購買年限：對產權來源為購買、產權交換（含拆遷補償）、贈與（非直系、贍養關系）的，以房屋產權證或契稅完稅證上注明的時間孰先確定其購買房屋的時間。本例中以契稅完稅證日期1999年8月20日作為購買時間的開始，至2012年4月房屋銷售，購買時間已超過5年。
綜合房產類型和購買年限，本例符合以下優惠政策：個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。因此，小王不需繳納營業稅及其附加。
2.土地增值稅和印花稅
個人銷售住房暫免征收土地增值稅和印花稅。
3.個人所得稅
由于該房產不是唯一的家庭生活用房，不能享受免征個人所得稅優惠政策。小王能夠提供合法、有效的售房合同、購房合同和房產原值憑證等證明材料，可據實征收個人所得稅。應納稅額＝（轉讓房產收入額－房產原值－合理稅費）×20%。
其中，已購公有住房的房產原值為原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門(或原產權單位)交納的所得收益及相關稅費。
房產原值＝500000 100000 100000 10500＝710500元
合理稅費是指小王轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金，以及按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。其中：
（1）支付的住房裝修費用。小王能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，并且發票上所列的是小王的姓名，經稅務機關審核，裝修費用可以扣除，但已購公有住房和經濟適用房的最高扣除限額為房屋原值的15%。
裝修費用最高扣除限額＝710500×15%＝106575元
（2）支付的住房貸款利息。小王向貸款銀行實際支付的住房按揭貸款利息1萬元，可以憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。
合理稅費＝營業稅及附加 住房裝修費用 住房貸款利息＝0 106575 10000＝116575元
應繳納個人所得稅＝（轉讓房產收入額-房產原值-合理稅費）×20%＝（1100000-710500-116575）×20%＝54585元。
納稅提示：
1.存量房交易中有多個稅種是采取扣除式的差額征稅方法，為保證征稅的真實性和公平性，請納稅人務必妥善保管好購房發票、完稅憑證等扣除憑證，提交稅務機關審核通過后才能在稅前據實扣除。
2.在以據實征收方式繳納個人所得稅時，除已購公有住房外，其他類型房產的原值按《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108號）中的有關規定確定。
3.個人所得稅據實征收可扣除合理稅費中，公有住房和經濟適用房的裝修費用最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房的裝修費用最高扣除限額為房屋原值的10%。
4.個人所得稅據實征收可扣除合理稅費中，按照有關規定實際支付的手續費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據實扣除。
（二）買方小李應繳納契稅，暫免繳納印花稅。
1.契稅
本例中，交易房產屬于普通住房。小李能提供房地產管理部門開具的《個人名下房地產登記情況查詢證明》，并能出具《唯一住房誠信保證書》，證明交易住房屬于家庭唯一住房，符合以下優惠政策：個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按轉讓收入的1%征收契稅。
應繳納契稅＝成交價格×1%＝1100000×1%＝11000元
2.印花稅
個人購買住房暫免征收印花稅。 |
