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| 轉(zhuǎn)讓受贈住房的納稅籌劃 |
| 發(fā)布時間：2011/11/21 來源： 閱讀次數(shù)：357 |
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| 住房無償贈與行為可分為一般贈與行為（包括繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈與）和其他無償贈與行為兩類。個人將通過無償受贈方式取得的住房對外銷售征收營業(yè)稅時，兩類無償贈與方式取得住房的購房時間有所區(qū)別：對一般贈與行為方式取得的住房，其住房的購房時間按行為前的購房時間確定；對通過其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按照發(fā)生受贈行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間確定。對繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，免征土地增值稅。 對受贈人取得贈與人無償贈與的不動產(chǎn)，再次轉(zhuǎn)讓該項不動產(chǎn)的，在繳納個人所得稅時，以財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。在計征個人受贈不動產(chǎn)個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規(guī)定據(jù)實征收。對個人無償贈與不動產(chǎn)行為，稅務(wù)機關(guān)對受贈人將全額征收契稅。 案例：A、B與a、b均為父子關(guān)系， D與d系表兄、表弟。A、B、D均有一套2003年6月1日自房地產(chǎn)開發(fā)公司購買的住房（不屬于普通住房、不屬家庭唯一生活用房），并取得房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅完稅證明和房地產(chǎn)開發(fā)公司開具的20萬元的銷售不動產(chǎn)發(fā)票。所不同的是：1．A將該住房于2005年6月1日贈與給a，a于2008年6月1日對外銷售；2．B將該住房于2005年6月1日銷售給b，b于2008年6月1日對外銷售；3．D將該住房于2005年6月1日贈與給d，d于2008年6月1日對外銷售；假定該住房每年升值2萬元，契稅稅率為3%，印花稅忽略不計。 第一種情況（方案一）： （1）A贈與a住房系一般贈與行為免繳營業(yè)稅，無需繳納城建稅、教育費附加。 （2）受贈辦理過戶時繳納契稅 （20+2×2）×3%＝0.72（萬元） （3）a于2008年6月1日以30萬元售出時，其居住時間已超過5年。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局總局調(diào)整房地產(chǎn)營業(yè)稅有關(guān)政策的通知》（財稅 [2006]75號）規(guī)定，個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。 應(yīng)繳納營業(yè)稅：（20+2×5-20）×5%＝0.5（萬元） 同時，應(yīng)繳納城建稅及教育費附加=0.5×（7%＋3%）＝0.05（萬元） （4）個人因改善住房條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申請核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅。 （5）對受贈人取得贈與人無償贈與的不動產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項不動產(chǎn)的，在繳納個人所得稅時，以財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。因此，a應(yīng)繳納個人所得稅＝（20十2×5-0.5+0.05）×20%=5.89（萬元） 以上A與a共計繳納稅款：0.72+0.5+0.05+5.89=7.16（萬元） 第二種情況（方案二）： （1）根據(jù)《國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》 （國稅發(fā)[2005]89號）規(guī)定，自2005年 6月1日以后個人將購買超過2年 （含2年）的非普通住房對外銷售的，按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。 B銷售給b住房時，應(yīng)繳納營業(yè)稅=（20+2×2-20）×5%=0.2（萬元） 同時，應(yīng)繳納城建稅及教育費附加=0.2×（7%+3%）=0.02（萬元） （2）B居住只有兩年，對未滿三年的應(yīng)按規(guī)定計征土地增值稅。 應(yīng)繳納土地增值稅＝（2×2-0.2-0.02）×30%=1.134（萬元） （3）B應(yīng)繳納個人所得稅=（20+2× 2-20-0.2-0.02-1.134）×20%＝0.5292（萬元） （4）個人對外銷售住房，應(yīng)持依法取得的房屋權(quán)屬證書，并到地方稅務(wù)部門申請開具發(fā)票。此時，b可取得24萬元發(fā)票。 （5）b辦理過戶時繳納契稅（20+ 2×2）×3%=0.72（萬元），契稅完稅證注明的購房時間為2005年6月1日。 （6）b于2008年6月1日以30萬元售出時，其居住時間為3年。根據(jù)財稅[2006]75號文件規(guī)定，自2006年 6月1日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。 b應(yīng)繳納營業(yè)稅=（20+2×5）×5%＝1.5（萬元） 同時，應(yīng)繳納城建稅及教育費附加=1.5×（7%＋3%）＝0.15（萬元） （7）b已居住三年，對居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。 應(yīng)繳納土地增值稅=（30-24-1.5-0.15）×30%×50%=0.65（萬元） 以上B與b共計繳納稅款；0.2+0.02+1.134+0.5292+0.72+1.5+0.15+0.65+0.74=5.6432（萬元） 第三種情況（方案三）： （1）D贈與d住房系其他無償贈與行為免繳營業(yè)稅，無需繳納城建稅、教育費附加。 （2）受贈辦理過戶時繳納契稅（20+2×2）×3%＝0.72（萬元） （3）d于2008年6月1日以30萬元售出時，其居住時間為3年。根據(jù)財稅[2006]75號文件規(guī)定，自2006年 6月1日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。 b應(yīng)繳納營業(yè)稅=30×5%=1.5（萬元） 同時，應(yīng)繳納城建稅及教育費附加＝1.5×（7%＋3%）＝0.15（萬元） （4）d已居住三年，對居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。 應(yīng)繳納土地增值稅＝（30-24-1.5-0.15）×30%×50%=0.65（萬元） （5）對受贈人取得贈與人無償贈與的不動產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項不動產(chǎn)的，在繳納個人所得稅時，以財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。因此，d應(yīng)繳納個人所得稅； （30-1.5-0.15-0.65）×20%=5.54（萬元） 以上D與d共計繳納稅款：0.72+1.5+0.15+0.65+5.54=8.56（萬元） 通過對上述案例三種情況的計算，得出第一種、第二種、第三種情況分別繳納稅款7.16萬元、5.6432萬元、8.56萬元。不難看出：價值均為20萬元同一天取得的住房，兩年后贈與或轉(zhuǎn)讓、五年后均按30萬元轉(zhuǎn)讓，這期間繳納稅款按由小到大排列為方案二、方案一、方案三。具體分析如下： 1．一般贈與方式優(yōu)于其他無償受贈方式。方案一、方案三均屬先贈與后轉(zhuǎn)讓受贈住房，但方案一系直系親屬間的贈與、屬一般贈與行為，方案三系非直系親屬間的贈與、屬其他無償贈與方式，由于兩類無償贈與方式的不同，致使方案三取得住房的購房時間比方案一晚確認了兩年，從而使方案三轉(zhuǎn)讓受贈住房因居住時間不足五年享受不到差額征收營業(yè)稅優(yōu)惠政策。事實上，對其他無償贈與行為視同發(fā)生了一次房屋買賣，購房時間更替為贈與后的新日期，正是稅法為了防止有人利用假贈與偷逃稅款、加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理的重要措施。另外，由于稅收制度規(guī)定“對個人無償贈與不動產(chǎn)的，稅務(wù)機關(guān)不得向其發(fā)售發(fā)票或者代為開具發(fā)票”，因而，受贈人也就無法取得下次轉(zhuǎn)讓時可抵扣的發(fā)票。 2．一般贈與方式不一定比轉(zhuǎn)讓納稅更小。方案二是B將該住房兩年后銷售給b，b三年后將住房對外銷售，共計繳納稅款5.6432萬元，方案一是 A將該住房兩年后贈與給a，a三年后將住房對外銷售，共計繳納稅款7.16萬元，僅就繳納稅款來看，方案二優(yōu)于方案一。這主要是因為兩種方案的個人所得稅政策不同：方案二系兩次轉(zhuǎn)讓住房，在計算個人所得稅的應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用；而方案一系先受贈再轉(zhuǎn)讓，對受贈人取得贈與人無償贈與的不動產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項不動產(chǎn)的，在繳納個人所得稅時，以財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額。可見，方案二在計算應(yīng)納稅所得額可扣除24萬元的原值，方案一由于轉(zhuǎn)讓的是受贈住房、其取得成本為0，在計算應(yīng)納稅所得額無原值可扣，從而加大了應(yīng)繳納個人所得稅額。 那么，能不能說受贈住房轉(zhuǎn)讓一定會比購進住房再轉(zhuǎn)讓多納稅呢？答案不一定，這取決于具體的計算條件。在本案例中，方案一比方案二納稅多，在此條件下，完全有理由說“親老子贈與兒子房子，還是明算賬好。”3．假贈與不僅風險高，而且有可能多納稅。方案二屬一般的住房轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，方案三則是D表兄與d表弟之間先贈與后轉(zhuǎn)讓受贈住房的業(yè)務(wù)，是繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈與等一般贈與之外一種贈與形式，極易發(fā)生假贈與騙稅。國家稅務(wù)總局《關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]144號），對無償贈與行為、將受贈住房對外銷售以及贈與行為后續(xù)管理三個方面提出加強稅收征管的措施。納稅人在辦理營業(yè)稅免稅申請手續(xù)時，應(yīng)向稅務(wù)機關(guān)提交相關(guān)證明材料原件、房產(chǎn)所有權(quán)證，填報《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》并作出無償贈與聲明，稅務(wù)機關(guān)審核通過后方可辦理無償贈與免稅手續(xù)。對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為，稅務(wù)機關(guān)對受贈人將全額征收契稅，并在納稅人的契稅和印花稅完稅憑證上加蓋“個人無償贈與”印章；房管部門對持有加蓋“個人無償贈與”印章契稅完稅憑證的個人，辦理贈與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，對未持有加蓋“個人無償贈與”印章契稅完稅憑證的個人，不予辦理贈與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。其中，對屬于方案三之類的其他贈與不動產(chǎn)行為，要求受贈人應(yīng)當提交房產(chǎn)所有人“贈與公證書”和受贈人“接受贈與公證書”，或持雙方共同辦理的“贈與合同公證書”，以及房產(chǎn)所有權(quán)證和《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》。 另外，對于一般的住房轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，當納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入 1%-3%的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。但是，對受贈住房的轉(zhuǎn)達讓由于稅收制度規(guī)定“在計征個人受贈不動產(chǎn)個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規(guī)定據(jù)實征收”，這種由于個人所得稅征收方式的不同也是造成受贈住房轉(zhuǎn)讓稅負比一般住房轉(zhuǎn)讓稅負高的一個重要原因。 可見，假贈與的風險大，一方面來自公證機關(guān)、稅務(wù)機關(guān)、房管部門對無償贈與的監(jiān)督與審核，另一方面還要面對潛在的高稅負。縱使假贈與暫未露出馬腳，也需要通過預(yù)測計算來甄別有償轉(zhuǎn)讓、無償贈與孰優(yōu)孰劣，因為雖然贈與受房可能免除了營業(yè)稅的繳納，得到了眼前的實惠，但過一段時間再行轉(zhuǎn)讓時很可能面臨更多營業(yè)稅、個人所得稅的繳納，最終落個“啞巴吃黃連，有苦說不出”。方案二作為一般的住房轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)反而比高風險的方案三納稅更少就是一個很好的例證。 |
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