近日，官方針對(duì)房地產(chǎn)稅改革推進(jìn)要“義無(wú)反顧”的表態(tài)，再次讓房地產(chǎn)稅成為輿論關(guān)注焦點(diǎn)。自2003年提出物業(yè)稅以來(lái)，房地產(chǎn)稅的探討已歷經(jīng)13年之久，為何遲遲難以落地？從房產(chǎn)稅到房地產(chǎn)稅的轉(zhuǎn)變意義何在？會(huì)否影響房?jī)r(jià)？政策落地業(yè)主會(huì)多交錢嗎？中新網(wǎng)記者采訪多位業(yè)內(nèi)專家對(duì)此解讀。
離開(kāi)征還有多遠(yuǎn)？
——官方定調(diào)“義無(wú)反顧”推進(jìn)改革
在7月23日舉行的G20稅收高級(jí)別研討會(huì)上，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉表示，受制于信息征集能力弱及利益調(diào)整阻礙，目前房地產(chǎn)稅制改革尚未推出正式方案，但下一步將“義無(wú)反顧”推進(jìn)改革。該表態(tài)與十八屆三中全會(huì)中提到的“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)”相呼應(yīng)，印證了官方推進(jìn)稅制改革的決心。
這是否意味著房地產(chǎn)稅很快會(huì)落地？
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一接受中新網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，中國(guó)房地產(chǎn)稅征收是大勢(shì)所趨，但尚未完成立法，而立法需要多次審議，按照2個(gè)月召開(kāi)一次全國(guó)人大常委會(huì)議的節(jié)奏，房地產(chǎn)稅幾乎不可能在年內(nèi)出臺(tái)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，房地產(chǎn)稅基礎(chǔ)工作以及草案與立法議案推進(jìn)緩慢，至少仍需要四、五年時(shí)間，且有條件開(kāi)征房地產(chǎn)稅的可能只是一、二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市。
為什么要征？
——讓房子回歸居住本質(zhì)
當(dāng)前，我國(guó)房產(chǎn)稅按照1986年10月1日起實(shí)施的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》征收，由產(chǎn)權(quán)所有人依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%。若房產(chǎn)出租，則依照房產(chǎn)租金收入的12%進(jìn)行繳納。
為何現(xiàn)行征稅方式要向收取房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)變？朱中一分析，房地產(chǎn)稅征收既是全國(guó)稅制改革的重要一環(huán)，也是住房體制改革的需求。
朱中一指出，房地產(chǎn)稅其實(shí)包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅等多項(xiàng)稅種，征收房地產(chǎn)稅主要是征稅思路的轉(zhuǎn)變。“目的是要從現(xiàn)行的房屋流通環(huán)節(jié)收稅為主，轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)收稅為主，這將抑制投資、投機(jī)性需求，盤活存量，進(jìn)而使房子回歸居住本質(zhì)，長(zhǎng)遠(yuǎn)看對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展大有裨益”。
開(kāi)征難在哪兒？
——探索十三年“卡”在立法上
記者梳理發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前所討論的房地產(chǎn)稅由“物業(yè)稅”演變而來(lái)，“物業(yè)稅”的首次提出是在2003年十六屆三中全會(huì)上，由此計(jì)算房地產(chǎn)稅提出已有13年之久。其間各界對(duì)征不征、怎么征、征多少等問(wèn)題多有爭(zhēng)論，但尚無(wú)定論。
多位專家指出，房地產(chǎn)稅全國(guó)鋪開(kāi)首先要過(guò)立法這一關(guān)，目前正處于這一環(huán)節(jié)。
為何13年探索推進(jìn)緩慢？易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)中新網(wǎng)記者分析，一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記等房地產(chǎn)稅征收前提工作推進(jìn)緩慢，“家底”尚不清楚。另一方面正如官方表態(tài)，改革存在阻力，頂層設(shè)計(jì)需要考慮多方面內(nèi)容。比如，如何在不重復(fù)收稅的基礎(chǔ)上平衡地方政府與老百姓的利益關(guān)系、如何對(duì)房屋估價(jià)、如何設(shè)置稅率等等。
試點(diǎn)情況如何？
——有示范作用，但效果不明顯
雖然還沒(méi)有立法，為探路房地產(chǎn)稅落地，2011年初，上海和重慶先行試點(diǎn)征收房地產(chǎn)稅。上海采取增量征收模式，重慶則采用高端存量征收模式。
房地產(chǎn)稅試點(diǎn)迄今已試行5年多，效果如何？朱中一認(rèn)為，與國(guó)外相比，上海、重慶試點(diǎn)房地產(chǎn)稅稅率較低，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)的效果并不明顯。但釋放了一個(gè)積極信號(hào)：房地產(chǎn)稅一定會(huì)收，只是時(shí)間問(wèn)題。同時(shí)可為房地產(chǎn)稅框架建設(shè)提供參考。
中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓告訴記者，兩個(gè)試點(diǎn)出現(xiàn)的最大問(wèn)題是一些區(qū)域收稅成本上升，抵消了稅改效用，一定程度上還推高了購(gòu)買房屋成本，影響房企去庫(kù)存。
如何影響樓市？
——短期內(nèi)可能影響不大
房地產(chǎn)稅對(duì)樓市有何影響備受市場(chǎng)關(guān)注。多位專家向中新網(wǎng)記者指出，房地產(chǎn)稅如果落地，將有助于樓市抑制投資、投機(jī)性需求，抑制房?jī)r(jià)上漲，但對(duì)成交、房?jī)r(jià)影響到底有多大，還要依照征稅方式、征稅主體范圍、稅率多少等因素綜合評(píng)判。
張大偉指出，“房地產(chǎn)稅短期可能促使部分投資者拋售房源，但如果不解決投資長(zhǎng)期依賴房產(chǎn)，熱點(diǎn)城市有效供應(yīng)少于需求，相關(guān)稅收依然會(huì)轉(zhuǎn)嫁給買房者支付。”
張大偉預(yù)測(cè)，從試點(diǎn)城市看，房地產(chǎn)稅從新增量入手且稅率不算高，按照?qǐng)?zhí)行周期估計(jì)，開(kāi)始執(zhí)行的5年內(nèi)對(duì)樓市整體影響不會(huì)大。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向中新網(wǎng)記者分析，房地產(chǎn)稅對(duì)樓市更多是長(zhǎng)遠(yuǎn)影響，土地、財(cái)稅、金融三大樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制將完善。
你要多交錢嗎？
——區(qū)別征稅概率大一定范圍或免征
“房地產(chǎn)稅開(kāi)征，業(yè)主要多交錢嗎？”這是準(zhǔn)購(gòu)房者和已購(gòu)房人最關(guān)心的問(wèn)題。
多位專家指出，房地產(chǎn)稅包含類目復(fù)雜，涉及房地產(chǎn)交易、持有等多個(gè)環(huán)節(jié)，目前怎么征、征多少等具體問(wèn)題還在研究階段，即便是兩個(gè)試點(diǎn)城市也有很多環(huán)節(jié)需要完善。這些未知因素將會(huì)決定買房是否要比以前多交錢。
以試點(diǎn)城市上海為例，按照當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行稅收政策，一個(gè)家庭人均擁有住房60平米(含)以上購(gòu)買二套房時(shí)需要按超過(guò)部分總價(jià)的70%為稅基繳稅，成交單價(jià)在4.5萬(wàn)元以上稅率為0.6%，4.5萬(wàn)元以下稅率為0.4%。嚴(yán)躍進(jìn)為記者算了一筆帳，一個(gè)擁有180平米住房的三口之家，人均住房面積達(dá)到60平米，現(xiàn)在想要新購(gòu)一套100萬(wàn)元的住房，這100萬(wàn)元房產(chǎn)即需要繳稅部分。假設(shè)每平米價(jià)格在4.5萬(wàn)元以上，需要繳納的稅金計(jì)算公式為100萬(wàn)元(需繳稅部分市場(chǎng)價(jià))*70%*0.6%(稅率)，即稅金為0.42萬(wàn)元。“鑒于房地產(chǎn)其他環(huán)節(jié)稅收還未調(diào)整，這成了實(shí)實(shí)在在多出來(lái)的成本。”
朱中一表示，從試點(diǎn)城市來(lái)看，保障房屋正常的居住屬性是稅收制度設(shè)定的出發(fā)點(diǎn)。據(jù)此推測(cè)，房地產(chǎn)稅可能會(huì)設(shè)定一定的免征范圍，對(duì)首套房與非首套房、普通住宅與高端別墅等區(qū)別征稅。
“他山之石”如何借鑒？
——國(guó)外稅基評(píng)估價(jià)多低于市場(chǎng)價(jià)
其他國(guó)家是如何收房地產(chǎn)稅的？據(jù)了解，美國(guó)、英國(guó)、加拿大、德國(guó)等百余個(gè)國(guó)家都會(huì)征收房地產(chǎn)稅，稅率平均在1.5%左右，以低于市場(chǎng)價(jià)的評(píng)估價(jià)為稅基，評(píng)估價(jià)隔幾年會(huì)適度調(diào)整。
專家建議，我國(guó)房地產(chǎn)稅可參考國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，但不能照搬，需要針對(duì)中國(guó)國(guó)情進(jìn)行改進(jìn)。
謝逸楓建議，我國(guó)房地產(chǎn)稅要重點(diǎn)考慮四點(diǎn)：一是應(yīng)廣泛征求老百姓意見(jiàn)，法理理順、時(shí)機(jī)成熟再開(kāi)征。二是避免誤傷合理改善與正常投資需求，不影響生活品質(zhì)與市場(chǎng)健康。三是防止重復(fù)征稅增加老百姓負(fù)擔(dān)。四是不增加自住型購(gòu)房者買房購(gòu)房成本。
