對于成交量的大幅下滑，偉業(yè)我愛我家(博客,微博)集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，除了前期的過度透支，北京二手房市場成交量跌幅如此明顯，也是受到了交易個稅大幅提高的影響。
的確，在北京的二手房市場中，已有征收20%個稅的房源從掛牌出售開始陸續(xù)進(jìn)入到買賣交易的網(wǎng)簽、過戶等相關(guān)階段。
據(jù)北京中原統(tǒng)計，滿五年唯一住宅占最近網(wǎng)簽成交的70%，其他部分成交為最近1~2年的二手房房源。
“其中滿五年唯一住宅房源量也有所減少，因為這部分房主之前部分有過貸款，如果賣一買一，首付等壓力都有所增加，而且再尋找合適的改善型二手房難度也加大；最近1~2年房源，雖然有營業(yè)稅，但是因為最低計稅價在2011年整體上調(diào)過，目前買賣價格之間的差額并不算大。”張大偉如此分析。
而面對越來越多的需繳納20%個稅的房源，市場的博弈也在不斷深化。
在北京豐臺區(qū)四路通附近的鏈家及我愛我家門店的展示窗中，《第一財經(jīng)日報》記者看到，目前在售房源中，以總價在200萬元左右、面積約50平方米的小兩居為例，不用繳納20%個稅的滿五年唯一住宅的總價相比需繳納房源高出約10萬~20萬元。
“現(xiàn)在有個稅的房源報價還有商量，但滿五年唯一住宅的價格相對比較堅挺。”上述門店的經(jīng)紀(jì)人對記者表示。
“在買賣雙方的博弈過程中，我們發(fā)現(xiàn)，涉及個稅的房源稅費都是買賣雙方協(xié)商，大多數(shù)的解決辦法是：賣方下調(diào)部分房價，買方支付個稅。”張大偉表示，買方也會考慮綜合支出，因此購買有個稅房源的總支出大體應(yīng)該與無個稅房源相當(dāng)。”
另據(jù)我愛我家蘇州街店店長介紹，目前除滿五年唯一住宅不需要繳納20%的個稅以外，北京大量的已購公房由于在建委的系統(tǒng)中查不到購買原值，其個稅僅需按1%征收。
“需要繳納20%個稅的房源，也可以通過提供裝修款發(fā)票的方式對差額部分進(jìn)行一定的抵扣。”該店長對本報記者表示，“實際繳納的個稅并沒有理論上那么多。”
滬廣深尚未執(zhí)行
相比于北京4月1日之后對于20%個稅的嚴(yán)格執(zhí)行，與北京同時出臺“國五條”細(xì)則的上海則略顯輕松。
記者從滬上多個大型房產(chǎn)中介處獲悉，上海細(xì)則中最具看點的“對二手房交易嚴(yán)格征收20%個人所得稅”這一要求尚未開始執(zhí)行。
昨日，包括中原地產(chǎn)、漢宇地產(chǎn)和21世紀(jì)不動產(chǎn)在內(nèi)的滬上多家大型中介機(jī)構(gòu)均稱，由于上海方面細(xì)則落地后并未明確執(zhí)行細(xì)則及執(zhí)行時間，目前送交的二手房交易個稅仍按照原先標(biāo)準(zhǔn)（即普通住宅按總價1%或差價20%；非普通住宅按總價2%或差價20%）執(zhí)行，買賣雙方仍普遍選擇1%或2%的標(biāo)準(zhǔn)，與細(xì)則出臺之前沒有區(qū)別。
雖然“20%個人所得稅”政策尚未在上海開始執(zhí)行，但“國五條”細(xì)則”腰斬”市場成交量的殺傷力卻不容忽視。
據(jù)上海中原研究咨詢部提供的數(shù)據(jù)，上海“國五條”細(xì)則出臺之后，中原門店二手房掛牌量減少五成左右，來客量減少五成，業(yè)務(wù)量較三月份同期大幅下滑六成左右。
來自漢宇地產(chǎn)的消息則顯示，“國五條”細(xì)則出臺后，公司的業(yè)務(wù)量存在明顯的區(qū)別，尤其是二手房的業(yè)務(wù)量。3月份該公司二手房交易總量（僅指買賣）相比前幾月，增長幅度達(dá)到了400%~500%。但進(jìn)入4月份之后，無論交易量還是成交量，均出現(xiàn)50%~60%的下滑。
業(yè)內(nèi)人士指出，在瘋狂3月之后，樓市成交本就會出現(xiàn)一個休整期。目前，買賣雙方心里預(yù)期差距開始擴(kuò)大，市場成交量驟降，正驅(qū)使行情迅速向買方市場傾斜，購房者已經(jīng)從去年底開始的房價快漲恐慌中回歸平穩(wěn)，不再追漲。普遍對市場持觀望姿態(tài)，價格不到位，則不出手。
不僅僅上海，從目前的情況看，僅北京明確了個人住宅轉(zhuǎn)讓過程中稅費的繳納細(xì)則，包括廣州、深圳在內(nèi)的其他城市對該政策的表態(tài)依舊含糊不清。
