土地增值稅是地方性稅種，各地區(qū)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施細(xì)則各有不同，管理方式也有差別，土地增值稅清算是房地產(chǎn)開發(fā)過程中一個(gè)重要的節(jié)點(diǎn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)和企業(yè)十分重視，而對(duì)于土地增值稅清算后的尾盤銷售關(guān)注度卻不夠，本文為您說說清算后會(huì)有哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
案例一：說說申報(bào)那些事兒
A房地產(chǎn)開發(fā)公司，共有3個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，其中一個(gè)項(xiàng)目銷售率達(dá)到87%，稅務(wù)機(jī)關(guān)提交了土地增值稅清算報(bào)告及相關(guān)資料，稅務(wù)機(jī)關(guān)按規(guī)定出具受理通知書，進(jìn)入該項(xiàng)目的土地增值稅清算審核階段。土地增值稅申報(bào)征期，A公司仍然提交了3個(gè)項(xiàng)目的土地增值稅預(yù)繳申報(bào)表，稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)后，告知該公司，清算期間的土地增值稅申報(bào)應(yīng)按照清算后申報(bào)事項(xiàng)處理，報(bào)送清算后尾盤銷售土地增值稅申報(bào)表，稅款也應(yīng)按照清算后稅款計(jì)算方法進(jìn)行計(jì)算。納稅人根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的提示，對(duì)清算項(xiàng)目使用正確的申報(bào)表，重新計(jì)算稅款，3天后，在征期最后一天重新申報(bào)并繳納了稅款。
分析：《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）中僅對(duì)清算后如何計(jì)算進(jìn)行規(guī)定，沒有對(duì)“清算后”的時(shí)點(diǎn)做明確規(guī)定。《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算管理若干問題的通知》（京地稅地〔2007〕325號(hào)）中對(duì)清算期間的土增申報(bào)事項(xiàng)做了如下規(guī)定：“對(duì)于申請清算時(shí)尚有可銷售面積的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在清算期間和清算完成后，納稅人仍需在每季度終了后15日內(nèi)辦理納稅申報(bào)手續(xù)（含零申報(bào)）。在清算期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)按照清算時(shí)納稅人申報(bào)的單位建筑面積成本費(fèi)用計(jì)算扣除，待清算完成后一并調(diào)整。”
本案中看似只是申報(bào)中的失誤，但是申報(bào)錯(cuò)誤不僅是表格使用的小問題，更涉及重新計(jì)算稅款，變更資金計(jì)劃，調(diào)整賬務(wù)處理等一系列連鎖反應(yīng)，不僅浪費(fèi)人力和時(shí)間，錯(cuò)過征期還會(huì)給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)上的損失。因此清算期間如何申報(bào)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)該事先咨詢稅務(wù)機(jī)關(guān)，不應(yīng)僅憑自己的理解申報(bào)。稅務(wù)機(jī)關(guān)也應(yīng)該加強(qiáng)清算期間申報(bào)的宣傳工作，降低稅企雙方的風(fēng)險(xiǎn)。
案例二：說說稅款那些事兒
B房地產(chǎn)公司，開發(fā)項(xiàng)目所在地在甲區(qū)，機(jī)構(gòu)所在地在乙區(qū)，B公司根據(jù)規(guī)定在甲區(qū)辦理了臨時(shí)稅務(wù)登記證，在甲區(qū)繳納營業(yè)稅及附加稅，在乙區(qū)繳納土地增值稅。清算后，僅剩余不足10套房產(chǎn)，一直按期做零申報(bào)。該公司陸續(xù)又賣了2套房產(chǎn)，但一直沒有繳納土地增值稅。由于該企業(yè)營業(yè)稅與土地增值稅繳納地點(diǎn)不同，無法查詢企業(yè)在另一地區(qū)的營業(yè)稅繳納情況，所以平日的營業(yè)稅與土地增值稅交叉比對(duì)才沒有發(fā)現(xiàn)問題。經(jīng)計(jì)算，企業(yè)共補(bǔ)繳稅款600余萬元，加收滯納金80余萬元。
分析：根據(jù)營業(yè)稅暫行條例第十四條第三項(xiàng)規(guī)定“納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。”而土地增值稅是地方稅種，各地對(duì)其納稅地點(diǎn)的規(guī)定不同，《北京市地方稅務(wù)局、北京市財(cái)政局關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅納稅地點(diǎn)的公告》（北京市地方稅務(wù)局2013年第5號(hào)）中對(duì)土地增值稅納稅地點(diǎn)的規(guī)定分兩個(gè)階段，2013年7月1日前立項(xiàng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，向企業(yè)核算地的主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理申報(bào)納稅手續(xù)。以后立項(xiàng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理申報(bào)納稅手續(xù)。
因此，會(huì)產(chǎn)生營業(yè)稅與土地增值稅納稅地點(diǎn)不一致的情況。
案例三：說說發(fā)票那些事兒
C房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目預(yù)售期和銷售期，發(fā)票用量較大，向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請?jiān)骂I(lǐng)購發(fā)票30本，土地增值稅清算后，企業(yè)剩余房屋不多，也沒有其他租賃、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，財(cái)務(wù)人員主動(dòng)將領(lǐng)購月數(shù)量降低到1本，填表時(shí)財(cái)務(wù)人員說“業(yè)務(wù)量減少了，用不了這么多，領(lǐng)購數(shù)量夠用就行，領(lǐng)多了，哪天丟了，登報(bào)聲明是小事，納稅信用等級(jí)評(píng)定降級(jí)可是大事。”
分析：《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅信用評(píng)價(jià)指標(biāo)和評(píng)價(jià)方式（試行）〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2014年第48號(hào)）中規(guī)定，對(duì)于發(fā)票類評(píng)價(jià)指標(biāo)最低可直接將信用等級(jí)評(píng)價(jià)為D類。
本案中，企業(yè)財(cái)務(wù)人員主動(dòng)減少發(fā)票用量，降低企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)，是值得推廣的。2015年3月1日實(shí)施的《全國稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅服務(wù)規(guī)范》簡化了發(fā)票變更，發(fā)放的手續(xù)，縮短了審核時(shí)限，發(fā)票變更5個(gè)工作日，發(fā)票發(fā)放當(dāng)日即可辦結(jié)，大多數(shù)地區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)還提供免填單、同城通辦、網(wǎng)上申請的服務(wù)，即使土地增值稅清算后發(fā)生突發(fā)情況需要增加發(fā)票用量，也可以從容應(yīng)對(duì)。這樣看來囤積發(fā)票帶來的只有風(fēng)險(xiǎn)沒有便利。
土地增值稅清算后的日常管理中，稅務(wù)機(jī)關(guān)不應(yīng)局限于單一稅種，要多視角看問題，多方面查找風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并將這些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)用郵件、微信、微博等各種方式推送給納稅人，將企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)解決在出報(bào)表之前。
