主管稅務(wù)機關(guān)受理企業(yè)提交的成本對象備案申請后，應(yīng)根據(jù)成本對象的確定原則，結(jié)合企業(yè)開發(fā)項目實際，從開發(fā)地點、開工時間、完工時間、產(chǎn)品歸屬、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品類型、產(chǎn)品功能、產(chǎn)品用途、產(chǎn)品成本、產(chǎn)品售價等方面對企業(yè)申請備案的成本對象進行審核。成本對象確定符合《通知》規(guī)定的原則且備案資料齊全的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)書面出具備案通知書。成本對象確定不符合《通知》規(guī)定原則的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)書面告知企業(yè)調(diào)整成本核算對象并重新履行備案手續(xù)。
成本對象一經(jīng)確定并經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)備案后，不能隨意更改或相互混淆。企業(yè)如確需改變成本對象的，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)申請，并征得主管稅務(wù)機關(guān)的同意。申請改變成本對象的，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)報送規(guī)劃部門變更后的《建筑工程規(guī)劃許可證》、住建部門變更后的《建筑工程施工許可證》等資料。
主管稅務(wù)機關(guān)要充分依托地方稅收保障平臺，采集規(guī)劃部門提供的《建設(shè)工程規(guī)劃許可信息》、住建部門提供的《建筑工程施工許可發(fā)放信息》等第三方信息，審核企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前，是否及時將成本對象報主管稅務(wù)機關(guān)備案。
本通知下發(fā)后，各地要對轄區(qū)內(nèi)2009年以后開工截至本通知下發(fā)之日尚未完工的房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本對象備案情況進行一次全面自查，對成本對象未報送備案的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)責(zé)令企業(yè)限期補辦備案手續(xù)。
二、加強房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)特定所得稅事項的事中管理
（一）全面落實未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入按規(guī)定計稅毛利率計征企業(yè)所得稅制度。企業(yè)在從事經(jīng)濟適用房、限價房、危改房開發(fā)的同時，從事其他開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)的，應(yīng)分別核算未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入，并分別適用規(guī)定的計稅毛利率計算繳納企業(yè)所得稅，不能分開核算的，從高確定適用計稅毛利率。
蘇州市局將會商市國稅局，在認真開展調(diào)研基礎(chǔ)上，依照稅收規(guī)定的程序適時調(diào)整未完工開發(fā)產(chǎn)品適用的計稅毛利率。
（二）正確把握未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的納稅義務(wù)發(fā)生時間。企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，不論開發(fā)產(chǎn)品是否完工或交付使用，應(yīng)一律確認為銷售收入的實現(xiàn)，并按照稅收規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。主管稅務(wù)機關(guān)要根據(jù)住建部門提供的《商品房預(yù)售許可發(fā)放信息》、《商品房預(yù)售合同備案信息》等第三方信息，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收賬款等往來款增減變化、銀行存款對賬單等財務(wù)信息，審核企業(yè)未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售款是否及時足額繳納企業(yè)所得稅。
（三）加強開發(fā)產(chǎn)品完工時間的確認管理。除土地開發(fā)外，開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：一是開發(fā)產(chǎn)品竣工證明資料已報房地產(chǎn)管理部門備案；二是開發(fā)產(chǎn)品已取得初始產(chǎn)權(quán)證明；三是無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用。企業(yè)不得滯后確認開發(fā)產(chǎn)品的完工年度。主管稅務(wù)機關(guān)要利用住建部門提供的《商品房竣工備案信息》、《房屋所有權(quán)信息》等第三方信息加強開發(fā)產(chǎn)品完工時間的跟蹤管理。
對于已符合完工條件，但企業(yè)未在完工年度企業(yè)所得稅年度納稅申報時計算開發(fā)產(chǎn)品實際毛利與預(yù)計毛利差額的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定已售完工開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《稅收征管法》及其實施細則有關(guān)規(guī)定對其進行處理。
（四）強化未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的動態(tài)管理。在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本對象備案后，企業(yè)要按成本對象建立《房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)生的共同（間接）成本分?jǐn)偯骷毐怼罚ǜ郊?）以及《房地產(chǎn)開發(fā)項目成本對象成本歸集和結(jié)轉(zhuǎn)明細表》（附件3）等管理臺賬，動態(tài)管理房地產(chǎn)開發(fā)項目成本對象在終止歸集成本費用之前每年發(fā)生的直接成本、分?jǐn)偟拈g接成本和共同成本，以及成本會計與計稅成本的差異調(diào)整過程。上述臺賬應(yīng)作為已售開發(fā)產(chǎn)品完工年度實際毛利與預(yù)計毛利差額調(diào)整的重要依據(jù)。
（五）鼓勵具有法定資質(zhì)的中介機構(gòu)參與開發(fā)產(chǎn)品實際毛利與預(yù)計毛利差額調(diào)整鑒證活動。企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品完工年度企業(yè)所得稅年度納稅申報時，原則上應(yīng)由稅務(wù)師事務(wù)所等具有法定資質(zhì)的中介機構(gòu)出具有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品實際毛利與預(yù)計毛利差額調(diào)整的涉稅經(jīng)濟鑒證報告，并報送《房地產(chǎn)開發(fā)項目完工對象會計成本、計稅成本調(diào)整計算明細表》（附件4）和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提費用明細表》（附件5）。企業(yè)出具上述經(jīng)濟鑒證報告有困難的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)采取納稅評估、稅務(wù)檢查等手段加強實際毛利與預(yù)計毛利差額調(diào)整的后續(xù)管理。鑒證報告的具體要求按照《通知》第一條第二款規(guī)定處理。
三、結(jié)合稅源專業(yè)化管理改革實際，加強房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)所得稅風(fēng)險管理
（一）建立營業(yè)收入所得稅負擔(dān)率、完工開發(fā)產(chǎn)品銷售毛利率預(yù)警管理制度。企業(yè)有下列情形之一的，納入企業(yè)所得稅風(fēng)險預(yù)警管理：一是營業(yè)收入所得稅負擔(dān)率低于4.0%（經(jīng)濟適用房、定銷房、限價房負擔(dān)率低于1.5%）；二是已完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售毛利率低于27%（經(jīng)濟適用房、定銷房、限價房銷售毛利率低于12%）。對于營業(yè)收入所得稅負擔(dān)率或銷售毛利率低于風(fēng)險預(yù)警值的企業(yè)，應(yīng)由企業(yè)說明銷售毛利率低于風(fēng)險預(yù)警值的具體理由，理由不充分或不作情況說明的，分批分次納入風(fēng)險監(jiān)控，推送風(fēng)險應(yīng)對部門處理。
主管稅務(wù)機關(guān)可結(jié)合本地實際，將單位建筑安裝成本、單位面積綠化成本等指標(biāo)納入風(fēng)險預(yù)警管理。
（二）采集第三方信息，加強房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)所得稅風(fēng)險事項分析比對工作。各地要充分依托地方稅收保障平臺，采集與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的第三方數(shù)據(jù)。如利用國土資源局提供的國有土地使用權(quán)出讓等信息，重點核實土地出讓金等土地成本的真實性；利用住建局提供的建筑工程施工許可發(fā)放、建筑工程竣工驗收等信息，審核確認開發(fā)項目工程預(yù)算造價與工程實際結(jié)算價格差異是否合理；利用工程造價管理部門提供的住宅工程建筑安裝造價參考信息、以及建筑材料等市場價格信息，審核確認開發(fā)產(chǎn)品建筑安裝成本、園林綠化成本支出是否合理。對于經(jīng)信息比對，相關(guān)指標(biāo)異常的企業(yè)，原則上由市局風(fēng)險監(jiān)控部門統(tǒng)一識別推送。
蘇州市局將另行印發(fā)《房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅風(fēng)險指引》，指導(dǎo)各地有效開展房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅風(fēng)險事項識別、應(yīng)對工作。
（三）組織開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅集體復(fù)審工作。蘇州市局將在總結(jié)2012年度小額貸款公司等企業(yè)所得稅集體復(fù)審經(jīng)驗基礎(chǔ)上，將房地產(chǎn)業(yè)納入2013年度企業(yè)所得稅集體復(fù)審工作計劃。集體復(fù)審識別出的企業(yè)所得稅風(fēng)險點，將統(tǒng)籌納入各地2013年度風(fēng)險應(yīng)對計劃。
