二、關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的確定
依據(jù)2011年土地增值稅清算的實(shí)際稅負(fù)，根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)文“中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%”的要求，在2010年調(diào)整的基礎(chǔ)上，對(duì)不同地區(qū)的普通住宅、非普通住宅及非住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目類型，以及成片開發(fā)銷售土地行為，在2%～5%范圍內(nèi)分別適用不同的預(yù)征率。
(一)保持房產(chǎn)項(xiàng)目類型劃分方式不變
2013年調(diào)整預(yù)征率時(shí)，區(qū)分普通住宅、非普通住宅項(xiàng)目和非住宅類型，分別適用不同的預(yù)征率。此次調(diào)整在內(nèi)容上仍延續(xù)3號(hào)公告的內(nèi)容，保持普通住宅、非普通住宅及非住宅三種類型的房產(chǎn)，將非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)的設(shè)置為相同的預(yù)征率。一是保持政策的延續(xù)性，二是與我省土地增值稅清算中劃分房產(chǎn)類型的方式保持一致，便于執(zhí)行。
(二)適當(dāng)調(diào)高土地增值稅預(yù)征率
海口、三亞、陵水因地理環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢(shì)的原因，其房產(chǎn)售價(jià)要高于其他地區(qū)。所以將海口市、三亞市、陵水縣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目普通住宅預(yù)征率調(diào)整為3%，非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)預(yù)征率調(diào)整為5%；將其他市縣、區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目普通住宅預(yù)征率調(diào)整為2%，非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)預(yù)征率調(diào)整為4%。
(三)考慮到目前的限價(jià)商品房?jī)r(jià)格普遍較高，結(jié)合瓊地稅函[2014]589號(hào)文件的規(guī)定，明確除了限價(jià)商品房以外的保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅，對(duì)保障性住房項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)銷售除保障性住房以外的其他房產(chǎn)，一律預(yù)征土地增值稅。
(四)將成片開發(fā)銷售土地的行為納入預(yù)征管理范圍，鑒于土地開發(fā)成本的一般低于商品房項(xiàng)目開發(fā)成本，而其收益往往高于商品房項(xiàng)目，在綜合普通住宅和非普通住宅及非住宅類房地產(chǎn)的稅負(fù)水平基礎(chǔ)上，將預(yù)征率定為5%。
三、關(guān)于強(qiáng)調(diào)分開核算的原則
根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財(cái)稅[2006]21號(hào))文件規(guī)定，納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。鑒于此，在本文中再次強(qiáng)調(diào)應(yīng)按房產(chǎn)類型、房產(chǎn)性質(zhì)分開核算收入、分開計(jì)稅的原則，分別預(yù)征。普通住宅和非普通住宅預(yù)征率不一樣，因此要按房產(chǎn)的類型分別核算；而一個(gè)項(xiàng)目中既有保障性住房，又有非保障性住房，應(yīng)區(qū)分性質(zhì)、類型分別核算，凡不能分別核算銷(預(yù))售收入的，一律從高適用預(yù)征率計(jì)算預(yù)征土地增值稅。特別需要注意保障性住房?jī)?nèi)配套建設(shè)的商鋪等非保障性住房，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行預(yù)征管理。
四、關(guān)于公告時(shí)間的銜接問題
《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于廢止和修改稅收規(guī)范性文件的公告》(2014年第20號(hào)公告)的生效時(shí)間是2014年12月25日，即2013年3號(hào)公告是從2014年12月25日起失效，為了保證土地增值稅預(yù)征的延續(xù)性，本公告從2014年12月25日起執(zhí)行。
