2014年6月，國家稅務總局發布了《關于房地產開發企業成本對象管理問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第35號），對取消開發企業開發產品計稅成本對象事先備案制度為事后報告制度后，如何規范和完善開發企業成本對象的管理，防止企業混淆成本對象導致稅收流失做了規定。為此，房地產開發企業的成本對象管理需要注意3個方面。
成本核算對象的判定
開發企業的成本對象所涉及的土地、建安、配套設施等各項費用所占的比例不同，所能實現利潤的差異往往較大，所以，成本對象的劃分將直接影響到計繳企業所得稅的金額和時間。
但是，如果取消開發企業開工前對計稅成本核算對象的報備，很容易產生稅收管理漏洞。
為防止出現稅收管理漏洞，做好后續管理和銜接工作，35號公告第一條第一款規定：房地產開發企業應依據計稅成本對象確定原則確定已完工開發產品的成本對象，并就確定原則、依據，共同成本分配原則、方法，以及開發項目基本情況、開發計劃等出具專項報告，在開發產品完工當年企業所得稅年度納稅申報時，隨同《企業所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務機關。
從該款規定可以看出兩點含義：一是開發企業應按照確定好的原則嚴格區分并認真確定所開發項目的計稅成本對象，如按照可否銷售、分類歸集、功能區分、定價差異、成本差異、權益區分等原則來區別并確定已完工開發產品的計稅成本對象。
二是開發企業要就計稅成本對象確定的原則、依據，共同成本分配原則、方法，以及開發項目基本情況、開發計劃等情況形成專項報告，并在開發產品完工當年企業所得稅年度納稅申報時，隨同《企業所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務機關。
35號公告第一條第二款規定，房地產開發企業將已確定的成本對象報送主管稅務機關后，不得隨意調整或相互混淆。如確需調整成本對象的，應就調整的原因、依據和調整前后成本變化情況等出具專項報告，在調整當年企業所得稅年度納稅申報時報送主管稅務機關。
從該款規定可以看出，開發企業對按照一定原則和方法確定的計稅成本對象報送稅務機關后，不得隨意調整或相互混淆。同時，如確需調整，開發企業應就調整的原因、依據和調整前后成本變化的情況等另行出具專項報告，在調整當年企業所得稅年度納稅申報時報送主管稅務機關。但出具的專項報告中最好能說明調整前后因成本變化對計稅所得額的影響，以便稅務機關檢查確認。
未雨綢繆制定好相關制度
35號公告第二條規定：房地產開發企業應建立健全成本對象管理制度，合理區分已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象，及時收集、整理、保存成本對象涉及的證據材料，以備稅務機關檢查。
由此可見，開發企業要正確確定計稅成本對象，就必須事先制定好確定的原則、依據及共同成本分配的原則和方法，即事先建立健全對計稅成本對象核算的相關管理制度，以合理區分完工、在建及未建各類開發項目的計稅成本。
六點要求完善企業成本對象管理
35號公告第三條規定：各級稅務機關要認真清理以前的管理規定，今后不得以任何理由進行變相審批。主管稅務機關應對房地產開發企業報送的成本對象確定專項報告做好歸檔工作，及時進行分析，加強后續管理。對資料不完整、不規范的，應及時通知房地產開發企業補齊、修正；對成本對象確定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管稅務機關有權進行合理調整；對成本對象確定情況異常的，主管稅務機關應進行專項檢查；對不如實出具專項報告或不出具專項報告的，應按《中華人民共和國稅收征收管理法》的相關規定進行處理。
該條對稅務機關提出了六點征管要求。前兩點是要求稅務機關做到的，后四點則是針對開發企業執行本公告相關規定出現問題后，稅務機關如何處理的規定。
縱觀這6點要求，開發企業今后對計稅成本對象的確定必須嚴格遵守35號公告的規定，否則，稅務機關有權要求開發企業進行合理調整或專項檢查，甚至可能給予處理處罰，可見，開發企業務必注意防范相關涉稅風險。 |
