近日，青海省地稅局在網(wǎng)站上就2011年房產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳相關(guān)政策共計12條作出解讀，全文如下：
1.問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“拆遷還房”是否應(yīng)按視同銷售進行處理？
答：按照《實施條例》第二十五條的規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“拆遷還房”，屬于以開發(fā)產(chǎn)品（房屋）抵償應(yīng)向被拆遷人支付的拆遷補償款，應(yīng)視同銷售。
2.問：我公司將自己開發(fā)的商品房出租，是否要視同銷售確認收入？
答：不是視同銷售，按照《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）第一條的規(guī)定，改變資產(chǎn)用途（如自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營）不視同銷售確認收入，相關(guān)資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)延續(xù)計算。
特別提示：事實上，這是新企業(yè)所得稅法的一項重大變化，企業(yè)將自產(chǎn)產(chǎn)品用于在建工程（固定資產(chǎn)），所得稅不再作為視同銷售。
3.問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)了酒店，交給酒店管理公司來管理，并成立了獨立的法人單位，酒店是作銷售還是作投資？
答：將自產(chǎn)產(chǎn)品用于投資屬于所得稅視同銷售，因此無論銷售，還是作為投資，均需要確認銷售收入，繳納所得稅（包含土地增值稅）。
特別提示：貴公司在建造酒店及運營酒店的事情上可以選擇先開發(fā)產(chǎn)品，再成立酒店公司；也可以選擇先成立公司，再開發(fā)酒店。你們選擇了前者，這種選擇貴公司多繳稅是正常的。酒店應(yīng)該由其直接來建造，當然，房地產(chǎn)公司也可以代建。
4.問：我公司是一家房地產(chǎn)企業(yè)，在某區(qū)拍得一塊土地，土地證辦理在我公司名下，現(xiàn)在我公司將以該土地投資到新成立的全資子公司，是否需要視同銷售繳納企業(yè)所得稅？
答：是的，該行為屬于企業(yè)所得稅視同銷售，應(yīng)按視同銷售進行納稅處理。
特別提示：房地產(chǎn)公司土地投資不僅企業(yè)所得稅視同銷售，土地增值稅也要按視同銷售處理。
5.問：房地產(chǎn)企業(yè)出售無產(chǎn)權(quán)的車位如何確認收入？是按租金收入繳納企業(yè)所得稅嗎？
答：對于房地產(chǎn)企業(yè)出售無產(chǎn)權(quán)的車位，稅法首先認定是一種實質(zhì)上的長期租賃合同，只不過這種租賃方式與土地使用年限相同，所以開發(fā)商稱為銷售使用權(quán)而非所有權(quán)?！吨腥A人民共和國合同法》第二百一十四條規(guī)定：租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。而對超過20年的車庫銷售這種特殊經(jīng)營行為，合同法判定為：“租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年”。
對于車位銷售的企業(yè)所得稅問題，由于租金收入按合同約定的日期作為收入的實現(xiàn)，所以收到的銷售款也應(yīng)當一次性計入企業(yè)所得稅收入。
6.問：我公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，原業(yè)務(wù)招待費的處理是否還適用？產(chǎn)品開發(fā)期由于沒有收入，是不是業(yè)務(wù)招待費不能稅前列支？
答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原業(yè)務(wù)招待費的處理已經(jīng)失效。但考慮到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的特殊性，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，作為廣告和業(yè)務(wù)宣傳費的計算基數(shù)。
企業(yè)取得的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額，年度匯算清繳申報時填報在《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》（A類）第1行“營業(yè)收入”欄和附表一（1）《收入明細表》第4行“銷售貨物”欄及附表三《納稅調(diào)整項目明細表》第19行“其他”欄第4列“調(diào)減金額”。完工確認銷售后，該部分收入不能再重復(fù)填報在《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》（A類）第1行“營業(yè)收入”欄和附表一（1）《收入明細表》第4行“銷售貨物”欄，而應(yīng)將其填入附表三《納稅調(diào)整項目明細表》第19行欄第3列“調(diào)增金額”。
7.問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分三期進行房地產(chǎn)開發(fā)，其公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工，公共配套設(shè)施費能否預(yù)提進行稅前扣除？
答：按照《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第三十二條的規(guī)定，公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，經(jīng)中介機構(gòu)鑒證后可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套實施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。對于符合上述規(guī)定的，開發(fā)企業(yè)可將按預(yù)算造價合理預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費用計入成本對象的計稅成本。
8.問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造會所作為配套設(shè)施提供給小區(qū)內(nèi)的業(yè)主使用，并收取費用。按照國稅發(fā)[2009]31號第十七條的規(guī)定：企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)，企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。企業(yè)單獨核算的這部分成本能否稅前扣除？
答：企業(yè)單獨核算的上述公共配套設(shè)施，轉(zhuǎn)為企業(yè)的固定資產(chǎn)后，計提的折舊允許按照企業(yè)所得稅法規(guī)定進行扣除。
9.問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的土地閑置費可否稅前扣除？
答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因政府無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為資產(chǎn)損失按規(guī)定進行審批扣除。
10.問：房地產(chǎn)開發(fā)公司樣板房的裝修費用所得稅如何處理？
答：按照《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)成本中的“開發(fā)間接費用”包括項目營銷設(shè)施建造費。因此，樣板房的裝修費應(yīng)計入開發(fā)成本。
11.問：國稅發(fā)[2009]31號第三十二條第一款規(guī)定，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%.請問，在辦理實際結(jié)算的年度時，如實際結(jié)算的工程款與預(yù)提的工程款有差額，該差額是調(diào)整預(yù)提年度的成本還是實際結(jié)算年度的成本？
答：通常情況下，在實際結(jié)算年度進行調(diào)整，對于房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅處理在某些方面對“權(quán)責發(fā)生制”做了松動，根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)文件的立法初衷及實務(wù)操作過程中，普遍是結(jié)算年度進行調(diào)整。
12.問：國稅發(fā)[2009]31號第三十四條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。請問，“按規(guī)定計入計稅成本”是計入取得合法單據(jù)的當期還是追溯調(diào)整以前年度的計稅成本？
答：我們認為這是一條總體性要求的政策額，并不是說沒有取得合法票據(jù)不能計入成本，取得后就可以計入計稅成本了，“按規(guī)定計入計稅成本”應(yīng)該理解為符合要求的（例如，三十二條所屬情況）按規(guī)定處理，不符合要求的不可以再計入計稅成本。 |
