《財政部國家稅務總局關(guān)于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》財稅[2010]42號文第二條規(guī)定：“企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。”財稅[2010]42號文第三條規(guī)定：“對經(jīng)營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅。”
根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》等規(guī)定，只有“建造”普通標準住宅出售的納稅人，才可適用“增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅”政策，非“建造”者不可適用該項政策。財稅[2010]42號文將該項政策的適用范圍擴大至“轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源”的企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織。
結(jié)合《財政部國家稅務總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財稅[2008]24號)相關(guān)規(guī)定，目前為止，企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房、改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，均免征土地增值稅。如果企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房不是用于上述三種房源的，則即使增值額未超過扣除項目金額20%，也應就其全部增值額按規(guī)定計稅。而經(jīng)營管理單位回購已分配的改造安置住房只有繼續(xù)作為“改造安置房源”的，才能免征契稅。如果回購已分配的改造安置住房不是作為“改造安置房源”，或者所回購“住房”不是“已分配的改造安置住房”，如上述企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房即使將其作為“改造安置房源”，均不能適用上述免征契稅政策。
「案例」
某企業(yè)因搬遷擬于2010年6月份轉(zhuǎn)讓一棟2005年購買的房子，企業(yè)購房發(fā)票注明購買金額為300萬元，購買時已按稅法規(guī)定繳納契稅15萬元(能提供契稅完稅憑證)。現(xiàn)有一商場想在此開連鎖店和一改造安置房經(jīng)營管理單位想將此房作為改造安置住房房源，他們均出價500萬元，該企業(yè)轉(zhuǎn)讓的房子不能取得評估價格。請分析有關(guān)的土地增值稅。
「分析」
(1)法律依據(jù)
根據(jù)《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，可以將《土地增值稅暫行條例》第六條第(一)項規(guī)定的取得土地使用權(quán)所支付的金額和第(三)項規(guī)定的舊房及建筑物的評估價格的金額，按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函[2010]220號)規(guī)定，計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。
(2)土地增值稅的處理
如果轉(zhuǎn)讓給商場，則：
1、扣除項目包括房地產(chǎn)原價、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅費。房地產(chǎn)原價包括原房地產(chǎn)權(quán)屬登記價格，以及轉(zhuǎn)讓方原購入該房地產(chǎn)時繳納的印花稅、契稅和支付的登記費、中介費。轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅費為轉(zhuǎn)讓方在本轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加，以及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)支付的交易服務費、中介費，假設共計345萬元。
2、加計扣除金額=300×5%×5年=75萬元
扣除項目金額合計：345 75=420萬元。
3、土地增值額=500-420=80萬元，增值率=80÷420×100%=19.05%，應納土地增值稅=80×30%=24萬元。
如果轉(zhuǎn)讓給經(jīng)營管理單位，由于增值額未超過扣除項目金額20%，則上述24萬元土地增值稅可以免征。也就是說，企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房，如果以市場價格分析，舊房的增值額未超過扣除項目金額20%的，在符合當?shù)卣邨l件的情況下，可考慮轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源，以便于充分享受稅收優(yōu)惠政策，獲取更多利益;如果舊房的增值額稍微超過扣除項目金額20%的，也存在籌劃將轉(zhuǎn)讓價格降低，使舊房的增值額不超過扣除項目金額20%的空間。
