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| 臨時的售樓處、樣板房及其裝修費用如何列支？ |
| 發(fā)布時間：2011/11/22 來源： 閱讀次數(shù)：729 |
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| 問題內(nèi)容： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)修建的臨時的售樓處、樣板房及其裝修費用，是計入開發(fā)成本呢還是計入期間費用？如果計入開發(fā)成本在土地增值稅清算時是否允許扣除？ 回復(fù)意見： 您好： 您在我們網(wǎng)站上提交的納稅咨詢問題收悉，現(xiàn)針對您所提供的信息簡要回復(fù)如下： 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定：開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)修建的臨時售樓設(shè)施，在計算土地增值稅時，不作為開發(fā)間接費用，不可以計入開發(fā)成本并在土地增值稅清算時扣除。 上述回復(fù)僅供參考。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務(wù)機關(guān)咨詢。 歡迎您再次提問。國家稅務(wù)總局 2010/12/21 售樓處和樣板房的會計處理探討——由于公司外資的背景，每年都需要經(jīng)歷了兩輪不同背景會計師的審計。隨著公司房地產(chǎn)項目的開發(fā)進展，針對公司項目的會計核算，越來越多地面臨著應(yīng)用會計基本原則及慣例來處理。然而由于國內(nèi)、國外會計師的背景不同及公司內(nèi)部會計師的認知不同，對許多會計事項的處理都有著不同的看法。現(xiàn)擬寫其中幾項，以備思考。售樓處和樣板房的會計處理現(xiàn)在基本上所有的住宅項目，為了增進銷售及企業(yè)品牌形象的推廣，都會投資大量資金建設(shè)其售樓處和樣板房。一般情況下，針對售樓處和樣板房的建設(shè)，可能有以下兩種情況：（一）售樓處和樣板房為永久建筑，可以單獨辦理產(chǎn)證；（二）售樓處是作為臨時建筑建設(shè)的，而樣板房是直接在待出售的房屋里裝修建設(shè)的。針對以上兩種情況，在售樓處和樣板房的成本歸集方式上，應(yīng)該不存在異議，即將售樓處和樣板房直接納入項目總體的建筑面積中依據(jù)公司通常的方式歸集其成本（若可以單獨核算，則單獨核算其成本；若不能單獨核算，則可依據(jù)一定的原則分攤歸集其成本）。然而，對售樓處和樣板房的具體入賬項目及其后續(xù)的會計處理，則有著不同的爭議。在售樓處和樣板房竣工前，如何歸集其成本？竣工后如何結(jié)轉(zhuǎn)？結(jié)轉(zhuǎn)后其成本最終進入銷售費用還是銷售成本？1、售樓處和樣板房為永久建筑，可以單獨辦理產(chǎn)證的：在其未建設(shè)完成、竣工驗收前，是在“開發(fā)產(chǎn)品成本”下分項目單獨核算其建設(shè)成本，竣工后轉(zhuǎn)入“已完工開發(fā)產(chǎn)品成本”？還是在“開發(fā)產(chǎn)品成本”項目下單獨核算其建設(shè)成本，竣工后轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”項目？第一種方式的觀點：售樓處和樣板房作為永久建筑，在其完成其銷售推廣的使命后，最終都要進入到銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié)、自用環(huán)節(jié)或者無償贈送物業(yè)公司、政府等。因此在最終的處理前，均通過“開發(fā)產(chǎn)品成本”幾“已完成開發(fā)產(chǎn)品成本”核算，比較簡明。在最終確認其處理方式時，再轉(zhuǎn)入銷售成本、出租開發(fā)產(chǎn)品、固定資產(chǎn)或者補計入銷售成本中。第二種方式的觀點：售樓處和樣板房作為永久建筑，其可辦理產(chǎn)證，由于在最終處理前，其功能和目的都是用于企業(yè)用于銷售推廣其房屋銷售的，因此其竣工前按照會計慣例可作為“開發(fā)產(chǎn)品成本”核算，但竣工后應(yīng)轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”項目，在企業(yè)自用期間，按照產(chǎn)證年限攤銷至“銷售費用”項目下。在最終確認其處理方式時，再轉(zhuǎn)入銷售成本、出租開發(fā)產(chǎn)品、固定資產(chǎn)或者補計入銷售成本中。 2、售樓處是作為臨時建筑建設(shè)的，而樣板房是直接在待出售的房屋里裝修建設(shè)的：在其未建設(shè)完成、竣工驗收前，是在“臨時設(shè)施”下單獨核算其建設(shè)成本，竣工后不作結(jié)轉(zhuǎn)，待結(jié)轉(zhuǎn)整個房屋的銷售成本時，分攤至銷售成本？還是在“長期待攤費用”項目下單獨核算其建設(shè)成本，竣工，在企業(yè)估計的自用期間分攤至銷售費用？第一種方式的觀點：售樓處和樣板房作為臨時設(shè)施，在其建設(shè)期和使用期可單獨設(shè)置“臨時設(shè)施”項目核算，待結(jié)轉(zhuǎn)房屋銷售成本時，將其分攤至銷售成本。在清理售樓處和樣板房時，其清理收入沖減銷售成本。該觀點的依據(jù)之一是國內(nèi)房地產(chǎn)核算慣例可接受，其二是國稅發(fā)[2006]31號文中有關(guān)內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算按規(guī)定扣除的項目：“開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計入其建造成本。”雖然該規(guī)定是針對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的，但其精神應(yīng)該可指導(dǎo)外資房地產(chǎn)企業(yè)核算。第二種方式的觀點：售樓處的建設(shè)和樣板房的裝修作為臨時建筑，其建設(shè)目的即是為增進銷售及企業(yè)品牌形象的推廣，因此其有關(guān)的費用即應(yīng)計入銷售費用中，由于其為臨時建筑，故應(yīng)在“長期待攤費用”項下歸集并核算并按一定規(guī)則攤銷。最終清理售樓處和樣板房時，其清理收入沖減銷售費用。該觀點的依據(jù)主要為會計的客觀性原則以及配比原則。實際上，從企業(yè)稅收負擔的角度看，無論第1類、第2類建設(shè)方式，依據(jù)第一種方式，均可獲得土地增值稅方面的收益。但從會計核算的角度來看，最恰當?shù)奶幚矸绞接质侨绾文兀?nbsp; 我們國內(nèi)的會計師接受第一種方式，而國外的會計師則接受第二種方式。根據(jù)最新的國稅發(fā)[2009]31號 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法，第二十七條 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下：（六）開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及 項目營銷設(shè)施建造費 等。我認為售樓處費用可以計入開發(fā)成本-開發(fā)間接費用核算。 |
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