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| 村鎮居民聯合建房的涉稅風險分析 |
| 發布時間：2011/11/22 來源： 閱讀次數：373 |
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| 在城鄉接合部的村鎮集體土地上集中開發新居工程、新型社區等村鎮居民聯建房現象日漸增多，由于涉及建房村鎮居民利益，加之聯建開發商故意規避，稅收征管矛盾比較突出。開發商獲利走人以及在發票開具等方面留下的隱患，影響了營業稅、企業所得稅等稅款征收工作。本文就村鎮居民聯建房相關稅收風險作出如下分析。 聯合建房謹防相關管理風險 首先是來自承建方主體資格上的風險。《城市房地產管理法》第三十條明確規定，房地產開發企業應當具備的條件包括：有自己的名稱和組織機構；有固定的經營場所；有符合國務院規定的注冊資本；有足夠的專業技術人員；法律、行政法規規定的其他條件。同時規定，設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。村鎮與開發商聯建，其風險首先來自合作對象。只有選擇經過年檢合格的、有企業法人營業執照的、有房地產開發資質等級證書的企業參與聯建，或者選擇納稅信譽等級比較高的建筑房地產企業參與聯建，才能有效規避來自承建方主體資格上的風險。 其次是來自聯建合同的風險。一般聯建合同或協議內容包括： （1）雙方合作事項概況，包括項目的基本情況、項目報批手續、項目拆遷與前期開發等； （2）雙方的權利和義務，包括合作方式及相應權限、項目總投資額及投入方式、土地使用權證的說明、工程建設項目相關許可證書的辦理、資金到位進度安排、利潤或所建房屋分配比例、銷售安排、稅費承擔、其他雙方認為有必要的事項； （3）違約責任； （4）合作期限； （5）未盡事宜的處理； （6）糾紛解決等。 一旦選定了聯建合作對象，雙方就進入具體合作事宜的商討、簽約階段，主要風險應當包含在合同或協議之中。因此，應對合同或協議內容反復推敲，有條件的可以聘請律師參與聯建合同或協議的簽約。注意在合同或協議中說明建設項目用地為非國有土地，即村鎮聯建房用地是集體土地性質，銷售對象只能是本村鎮居民；合同條款尤其是雙方權利、義務及違約責任的約定條款必須明確、具體、詳細，用詞準確，切忌模棱兩可；口頭協商事項最好能寫到書面合同中。 最后是來自后續管理上的風險。聯建房一般是以銷定建，在聯建計劃初期基本已經敲定了銷售對象，換言之銷售市場風險不大。但在發票的開具、稅費的繳納、證書的辦理、物業管理等方面還存在一定的風險。 第一，銷售不動產發票是居民取得房屋的重要憑據，也是辦理房產證等的法定憑據，對取得房屋的居民來說，應當獲取開發商開具的稅務機關監制的正式發票。 第二，聯建房涉及營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、企業所得稅、契稅等，辦理相關證書還得繳納有關費用，這些問題都得弄清楚，稅費要有著落。參與聯建的開發商分賬走人后，一旦手續不全，房產證等有關證書的辦理就成了問題。 第三，土地使用權要說明清楚。村鎮以土地所有者的身份參與聯建，但其擁有的土地是集體性質，在其上建筑的房屋不同于國有土地上建筑的房屋，要求參與聯建雙方嚴格按照規定履行土地使用權審批手續，主建單位和聯建單位應當向所在地政府或有關部門提交聯建房申請、建設項目批準文件、建設用地規劃許可證、建設用地許可證、建設項目地形圖、聯建合同、營業執照或法定代表人證件等。 第四，物業管理問題應引起重視，要納入合同或協議中進行商榷，確保入住居民的安全、舒適。 聯合建房應關注涉稅風險 按照現行稅收政策，村鎮與開發商聯建取得聯建房銷售收入，應當按照規定申報繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、企業所得稅、個人所得稅等。同時，應當向購房戶提供不動產銷售發票等憑證。 營業稅。村鎮聯建房是聯建單位向本村鎮居民有償轉讓聯建房不動產所有權的行為，對于聯建方來說，負有營業稅納稅義務，同時應申報繳納城市維護建設稅、教育費附加等，納稅人是取得銷售不動產收入的聯建方或其中任何一方。即使是村鎮自建住房銷售給本村鎮居民，也屬于銷售不動產行為，應依法繳納營業稅等。 土地增值稅。根據《土地增值稅暫行條例》的規定，凡轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的行為都應繳納土地增值稅。由此可見，轉讓國有土地使用權應繳納土地增值稅，轉讓集體土地使用權不繳納土地增值稅。這是因為根據《土地管理法》的規定，國家為了公共利益，可以依照法律規定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。未經國家征用的集體土地不得轉讓，如自行轉讓就屬于違法行為。對這種違法行為應由有關部門依照相關法律來處理，而不應納入土地增值稅的征稅范圍或用征稅的辦法進行調節。因此，對村鎮聯建房銷售不征土地增值稅。 印花稅。根據《印花稅暫行條例》及其實施細則的規定，村鎮聯建房銷售應按照產權轉移書據依萬分之五的稅率申報繳納印花稅。 企業所得稅。《企業所得稅法》規定，企業和其他取得收入的組織為企業所得稅的納稅人。村鎮聯建組織是企業所得稅的納稅人，負有納稅義務。以其取得的貨幣形式和非貨幣形式各種收入，為收入總額，扣除實際發生的與其取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，計算應納稅所得額繳納企業所得稅。 發票開具及稅收繳納。對于購買聯建房的居民來說，根據現行政策規定只能取得房產證，共用集體土地使用證，因此，在買房時一定要取得開發商開具的稅務機關監制的正式發票。對于參與聯建的村鎮來說，應督查參與聯建的開發商按照稅法規定繳納相關稅收，結清所有稅款，同時督促其為購房戶開具發票等。 |
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